这份白皮书显示，北京办公楼租赁市场整体表现未达到各方预期。从供应角度来看，市场现在面临着过去5年400万平方米新增供应所遗留的压力。从需求角度来看，中国经济发展处于由高速增长转向高质量增长的转型期，在结构重塑和重新平衡之前，市场层面短期出现阵痛。

 

　　虽然北京办公楼市场复苏势头放缓与疫情延续性影响有一定关联，但当下更多源于市场所处发展阶段的变化。在经历了2008年和2018年两轮大供应周期后，北京市场已走完初步发展阶段和快速增长阶段，开始步入成熟阶段。在这个关键的时间节点上，市场面临的挑战与此前已经截然不同——在快速增长周期中形成的资产策略和管理方案，已经不能有效解决市场中的新问题，基于简单供需逻辑的传统研究方法也难以为市场提供明确的指引。

 

　　金融和科技行业成市场两大支柱

 

　　据仲量联行对北京办公楼市场过去七年内的八千多条交易统计，金融、科技互联网、专业服务这三个行业单年所产生的租赁费用即可超过其他所有行业之和。在此之上，金融与科技互联网更处于断崖式领先地位，可谓是北京办公楼市场的两大支柱。

 

　　从租金来看，2019年是北京办公楼市场发展的一个分水岭。2019年之前，北京办公楼租金持续爬升，并在2018年下半年达到顶峰。但此后，租金已连续下降近5年，降幅达到22%，逐渐转为租户方市场。

 

　　对比甲级和非甲级办公楼市场，两者价差收缩，甲级租金降幅更大。不过，2023年上半年，甲级项目平均成交面积与疫情前相比降低了23%，而非甲级项目平均成交面积则下降了45%。

 

　　市场缓慢转型未来稳健均衡发展

 

　　在经济高速增长时期，高品质的办公空间和楼宇服务能为企业的业务增长构成强劲助力，但在企业发展前景具有不确定性的时候，办公楼租金作为企业的成本支出则必然面临下行的调整周期，或者说租金水平适配经济发展阶段的“正常化”过程。

 

　　一直以来，依托全国最高的第三产业占比和供给侧政策限制，北京始终是全国办公楼租金最贵的城市。但是，在经济增速放缓的转型期，高昂的租金将构成经济增长的成本，而租金下调的“正常化”阶段将有助于培育和激发市场需求，帮助北京市场补齐短板、发挥优势，为更为稳健的长期增长奠定基础。

 

　　“北京市场已从新兴市场发展为与全球主要城市比肩的成熟市场，当前的市场环境正处于转型阶段，复苏及调整都随着市场体量的增加而变得缓慢。预计市场将不会迎来爆发式的需求反弹以及大踏步前进式的租金回涨。”张莹表示，从产业结构来看，北京是全国第三产业占比最高的城市，达到83.8%，“办公楼宇是这座城市主要经济活动的承载地，因此北京办公楼市场有充足的底气迎来复苏。从宏观视角来看，这也是中国经济高质量发展转型和增长换挡降速为市场指引的必经之路和必然结果。”