该调查收集整理了138栋甲级写字楼项目内2753家（约520万平方米办公面积）入驻企业资料，并与2019年调研结果进行对比，以分析过去三年，租户在甲级楼宇迁入、迁出、扩租、缩减等租赁活动的规模、背景原因及选址趋势。

 

　　“创新”引领北京甲级写字楼租赁市场租户结构演变。报告显示，金融（30%）、TMT（21.6%）、专业服务（11.6%）为北京甲级写字楼租赁市场前三大需求来源，与2019年一致，但占比持续提升。从细分行业看，保险、证券、基金等非银行金融机构稳步扩的同时，金融科技在数字化升级背景下迅速崛起。在TMT领域中，互联网+服务、新媒体成为三年间净新增面积和增长率最为突出的行业，软件开发、人工智能、大数据则成为该领域的后起之秀。此外，医药及生命科学为代表的高精尖产业、以消费升级和产业数字化、低碳化升级为特征的制造业也出现不少大面积的新增需求。

 

　　从中外资租户构成方面来看，中资金融、TMT、专业服务等行业企业近年在京不断扩张，且对办公品质要求不断提升，逐步成为北京甲级写字楼租赁需求的中流砥柱。区位选择方面，中资租户在金融街、东二环、奥体和各新兴商务区占有绝对优势，选址时体现对新建楼宇的强偏好。相对而言，外资租户权重有所下降，但其在甲级写字楼的总租赁面积未见减少，借助过去三年市场的机会窗口，积极实施扩租和升级搬迁等计划。同时，外资租户留存率较高，体现其选址规划性强、决策周期长且谨慎的特点。

 

　　从租户规模看，10,000平方米及以上的大面积租户数量及总租赁面积占比较2019年均有所上升：甲级写字楼租户数量从46上升至79，总租赁面积占比从24%上升至30%，其中金融和TMT头部中资企业是增长主力。2000-5000平方米的腰部租户在所有面积段中增加的数量最多，受益于TMT和产业类企业的成长，占比在三年间从11%上升至15%，该面积段企业品质要求高、选择范围广、决策流程短，已成为市场的中坚力量。

 

　　从行业选址重点区域看，CBD和丽泽各居最具吸引力和最具成长性商务区。报告指出，CBD目前已成为除TMT以外各行业租赁面积最大的商务区，也是金融、专业服务、医药及生命科学等行业过去三年新增租赁面积最多的商务区。而丽泽作为北京甲级写字楼市场供应存量第四大商务区，在城市总规所赋予的“金融+科技”的功能定位引领下，金融、TMT、制造业、能源及公共事业等行业租户的新增租赁面积均排名各商务区前列，也同时得到中资和外资租户的青睐。

 

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