据悉，本次报告调查收集了截至2022年末上海260栋甲级写字楼项目内近6840家进驻企业资料。从主力租户构成来看，金融业（28%）、制造业（24%）、TMT（14%）、房地产建筑（11%）及专业服务业（10%）为上海甲级写字楼市场前五大需求来源，前三大需求占比相较此前普查结果持续提升，行业发展势头强劲，其中传统企业加速数字化转型，积极开拓业务创新，驱动写字楼需求新动能。从细分行业来看，金融业中的保险/证券/基金、制造业中的生物医药、TMT行业中的科技互联网/电信通讯等在整体市场需求所占比重分别有所上升，充分展现了上海产业结构优化升级所带来的写字楼新势能。

 

　　中外资租户租赁面积方面，中资金融业、TMT、专业服业等行业企业近三年在沪不断扩张升级，且对写字楼品质的要求显著提高，已经成为上海甲级写字楼租赁需求的中坚力量。一些中资金融机构与TMT企业更偏好在沪购置总部楼宇，从区位分布来看，中资企业主要分布于陆家嘴、花木、世纪大道板块，究其原因也是中资租户以金融业居多，占比超三分之一，金融类机构特别是银行、券商、保险与资管类均以陆家嘴为大本营。

 

　　外资租户数量比重有所下降，但其在甲级写字楼的总租赁面积并没有缩减，并在市场租赁窗口期，积极实施扩租和升级搬迁。从区位分布来看，外资企业主要分布于陆家嘴、南京西路、淮海中路与前滩板块，这与外资租户构成有紧密关联。其中，外资金融机构集中于陆家嘴，奢侈品、专业服务业更青睐南京西路，快消、传媒集中于淮海中路，制造业、生物医药与医疗器械公司纷纷进驻前滩板块。

 

　　值得关注的是，从行业布局来看，近年迅速崛起的新兴商务区前滩与徐汇滨江板块分别成为外资制药公司/医疗器械与内资新能源聚集区，高品质新项目为企业整合或设立总部需求提供了更多选择，也持续受到大面积、成本敏感型租户的青睐。新技术涌现，数字孪生、元宇宙、万能宇宙和混合现实的广泛使用，使得TMT行业成为推动写字楼需求持续增长、带动产业聚集的重要推手。从租户分布来看，TMT企业在核心商务区占比维持不变，而在核心拓展区的占比从2018年的7.8%上升到现时的11%，在新兴商务区占比从2018年的18.8%上升到26%。

 

　　上海写字楼租赁市场需求占比的变化，是上海产业变迁的一个缩影。未来几年写字楼租赁市场新增供应加量，现有的租户结构会发生很大变化。随着上海甲级写字楼租赁市场日趋成熟，租户结构也正在细分化。未来在城市产业发展中，上海将打造“2+3+6+4+5”，“2”即传统产业实现数字化、绿色生态两大转型；“3+6”就是三大先导产业和六大重点产业；“4+5”就是四大新赛道产业和五大未来产业方向，形成完整产业体系，利好写字楼市场长期发展。

 

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