3月2日，贷款服务机构Mount Street判定黑石集团（Blackstone）旗下某款北欧商业地产按揭贷款支持证券（CMBS）构成违约，这笔价值5.6亿美元的资产证券化票据已到期却尚未偿还。资料显示，上述票据的底层资产是芬兰企业Sponda Oy持有的一系列写字楼与商铺，投资组合中的三分之二为办公楼项目，三分之一为商铺，这些资产在2018年被黑石以约18亿欧元收购。

 

　　黑石是全球最大的另类资产管理公司，也是华尔街最大的商业地产业主，据公司官网，资产管理规模达9750亿美元（约合人民币6.8万亿元），其旗舰房地产投资信托基金BREIT自2017年成立至今，五年间年化回报率高达12.3%，回报较公开交易的REITs高出两倍以上。

 

　　无独有偶，全球债券基金巨头太平洋投资管理有限公司（PIMCO）旗下房地产信托基金也于近期被爆拖欠17亿美元贷款，成为疫情以来美国最大的写字楼违约事件，相关资产为位于旧金山、纽约、波士顿和泽西市等地的七个办公楼项目。

 

　　欧美央行激进加息令商业地产市场持续低迷，叠加疫情暴发之后远程办公模式的兴起，商业地产经历的行业阵痛尤为显著。

 

　　去年11月30日，评级机构惠誉就曾预期上述黑石CMBS将会违约，并下调了相关资产的评级。在发送给第一财经记者的报告中，惠誉写道：“宏观经济前景疲弱，资本市场缺乏对次级质量非流动性资产的投资兴趣，此外，混合办公趋势也减少了潜在租户对写字楼的需求。”

 

　　远程办公兴起，写字楼空置率飙升

 

　　2020年初疫情突袭欧美时，只有少数学者认为，在感染高峰过后远程办公模式仍会长期存在。然而统计显示，三年过去了，仍有超过四分之一的美国受雇人士选择多数时间居家工作。

 

　　预计远程办公或混合办公趋势将令美国写字楼空置率飙升至创纪录水平。在疫情前的2019年，全美写字楼空置率约为12%，预计至2030年，该指标将飙升至18%，届时，高达3.3亿平方英尺的办公区域可能会遭到空置，另有7.4亿平方英尺将因自然​​因素而被闲置，这就意味着，未来七年内将产生逾10亿平方英尺的闲置办公空间。

 

　　后疫情时期灵活办公成为常态，一些大公司允许员工永久居家工作，企业不再像疫情前那样需要大量办公空间，导致写字楼签约量减少。整体而言，目前写字楼的潜在需求呈现疲弱态势，入住率可能还会降低，租金增长将较过去几年放缓。

 

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