具体而言，写字楼租赁市场整体需求动力不足，租金承压，但科技互联网和专业服务业保持扩张。优质零售物业市场受疫情影响较为严重，但天河路商圈仍保持韧性，持续吸引广州首店进驻。仓储物流市场则在跨境电商巨头的带动下，频现大面积成交，但来自零售商的需求则有所减少。大宗交易市场在可售物业增加的背景下，录得增长，写字楼是主要的成交标的。

 

　　写字楼大宗成交活跃

 

　　广州大宗交易市场成交金额有所攀升，2022年全年录得156亿元的交易，同比上涨18%。一方面，不良资产的投资机会有所增加，且由于开发商积极优化资产组合，加快资产处置，市场可售存量商用资产增多。另一方面，资产价格松动也利于交易的达成。年内写字楼和商业物业的资本值有所下降，但核心区资本值更为坚挺。

 

　　写字楼是广州今年大宗投资市场的主要成交标的，超过80%的成交金额来自写字楼，包括珠江新城一栋写字楼塔楼的整售交易。广州近年来的写字楼供应高峰，带来了更多的成交机会。包括珠江新城、金融城、天河智慧城、琶洲和科学城等市内主要商务片区，吸引了大部分投资者的关注。

 

　　商业物业方面，成交仍集中于裙楼商业和住宅社区商业，年内录得六宗成交。工业物业的成交则有所减少，从2021年10.6%的成交金额占比下降为今年的1.4%。

 

　　年内仓储租赁需求放缓，但价格仍然坚挺，令投资者对仓储物流设施的投资变得谨慎。但作为国内主要城市群，粤港澳大湾区的物流设施仍然受到投资者关注，本年便录得黑石收购广州周边城市一个物流仓的成交。

 

　　广州、佛山两地物流仓储租金均呈现出先扬后抑的特点：广州2022年租金同比上涨4.6%，佛山也录得了全年2.9%的租金涨幅。上半年租金的快速上涨源自2021年下半年广佛空置率曾经一度低于2%，推动租金上升，升势延续至2022年上半年。但随着去化趋缓，租金在下半年趋向平稳。

 

　　另外，本年度多宗成交物业涉及了用途的转变，包括将在建酒店工程改造为养老公寓，商办性质的公寓改为员工宿舍，说明广州经营性自持的居住类物业同样受投资者关注，与全国趋势一致。而另外一宗工业成交，则与旧改相关，涉及城市化进程下的工业用地转变为办公或住宅的开发项目。基础设施公募REITs作为退出渠道，令商务园区的关注度较以往提升。

 

　　随着商业活动的恢复，国家对房地产业的支持力度逐步增强，投资信心将在2023年得到提振，开发商优化资产组合的活动仍将持续。而商办及工业物业的租赁需求，将随着经济的复苏而有所增长，也将增加投资者的投资信心以及自用买家的购置需求。

 

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