回顾2022年上半年，北京办公楼租赁市场表现可谓是过山车般的“上冲下俯”。

 

　　一季度全市需求十分活跃，办公楼租金增长在连续十二个季度的下跌后终于由负转正，市场情绪高涨，部分办公楼业主因此上调了全年的租金预期。而进入二季度，疫情暴发，全市严格的疫情防控政策导致写字楼准业主看房、装修、协议签署等租赁活动的重要环节受阻，甚至出现了部分租户无奈退租的情况。

 

 

　　二季度北京写字楼租金艰难收尾

 

　　二季度，北京这一场突发的疫情使得市场各方措手不及。伴随严格的管控政策，全市办公楼租赁市场一度停滞。大部分业主通过各种方式维持了项目租金的稳定。北京写字楼租赁市场上出现了一种“阴跌”现象，即业主维持表面租金稳定，但通过提供期外免租、遗留装修等条件为租户方提供优惠。而对于小部分空置面积较大的楼宇，项目租金普遍有5%-10%的下降。

 

　　数据显示，二季度，北京市办公楼租赁市场的租金比一季度下跌0.2%至328元。这使刚刚经历一季度写字楼租金触底反弹的市场，不得不以租金再次负增长而艰难收尾。

 

　　下半年北京写字楼租金趋势如何？

 

　　考虑到北京疫情防控与经济刺激的诸多不确定性，相关机构梳理了超过130个影响办公楼市场租金的指标进行分析，对全年北京写字楼租赁市场面临不同情况下的租金表现进行了预测。

 

　　在三种不同发展情景下，北京甲级办公楼租赁市场平均租金将呈现如图中不同走势：

 

　　其一，在北京市积极复苏情景下，2022年北京写字楼租金涨幅或将达到5.4%。

 

　　目前，北京5月份突发的疫情已得到基本控制。从某种程度而言，疫情对办公楼租赁市场的影响是短期的，中长期近似于无。

 

　　因此，在经济持续复苏的势头下，北京写字楼租赁市场就可能直接延续一季度优异的指标表现。同时，受疫情市场短暂停滞导致的积压需求有可能出现较大反弹。北京整体的写字楼市场或将延续活跃势头，租赁表现稳健。部分表现优异的项目再度提涨租金，引领北京全市租金小幅上升。

 

　　其二，在表现平稳的情景下，2022年北京写字楼租金涨幅或将达到2.3%。

 

　　目前，北京市约70%的甲级办公面积在5月份因疫情防控，受到短暂影响。零星的疫情案例仍时有发生，全市有不超过20%的办公楼宇仍受疫情防控措施要求在控制租户到岗率。

 

　　在甲级办公楼市场整体空置率维稳情况下，业主方市场情绪稳定，预计不会对全年租赁策略作出大幅调整。

 

　　目前，尽管写字楼租赁市场租金在二季度有所下滑，但空置率维持了稳步小幅下降，我们预计租金在三、四季度将恢复小幅上涨的趋势。

 

　　其三，在北京全市持续受疫情干扰，经济风险承压情景下，2022年北京写字楼租金增长率或为负数-3.1%

 

　　当前，疫情时有反复，北京仍然面临疫情下大规模管控的风险。而疫情的发展情况也深刻影响着全市中长期经济发展，更直接影响办公楼市场。

 

　　下半年，如若疫情持续干扰，市场租赁活动严重受阻，那北京整体写字楼租赁市场的新租活动将会大幅减少，租户将偏向保守续租。北京写字楼市场空置率将小幅提升，全市租金将有可能出现下降的趋势。