2022年前5个月，内地32城大宗物业成交总额846亿元，一线城市成交总额约473亿元占比55.9%位居首位，今年以来一直保持在50%以上。上海为内地大宗成交最为活跃的城市，今年至今大宗物业成交总额高达332亿，占比近四成。

 

 

　　值得关注的是，今年成交的大宗物业中不乏多个明星资产，如上海外滩金融中心、绿地创驿大厦、西岸国际人工智能中心等。

 

　　从经营的稳定性看，位于一线城市特别是北京上海的优质办公资产即使在市场下行期仍表现出较强的韧性，从投资的回报看，北上办公物业的保值增值性较高领先于内地整体市场。

 

　　2019年以来企业不动产证券化进入快车道，连年发行规模超千亿，2021年企业不动产证券化融资规模更是达到1600亿元。2020年以来，以一线城市不动产项目作为底层资产发行的证券化产品（含CMBS、类REITs等）占比持续走高，2022年（1-5月）已攀升至62%。

 

　　1.一线办公资产投资市场最活跃

 

　　近年来办公/研发办公一直为大宗交易市场成交金额占比最高的业态，2020年以来占比总成交额区间的4-5成区间，而内地办公大宗成交最为活跃的市场聚焦于一线城市，2021年其占比高达7成以上。

 

　　2、一线办公投资仍在上行期

 

　　从一线城市办公成交的纵向对比看，其办公成交规模仍处于上行趋势中，2021全年成交额达1055.6亿元同比2020上升24.1%，2022年以来北上深受疫情影响程度不一，但前5月办公大宗成交额仍同比小幅上升3.9%。

 

　　3、一线城市办公物业保值增值潜力更足

 

　　一线城市的办公资产受资本市场的持续关注度高一方面因为其具备保值增值性相较众多资产而言更高，在整体大环境的下行期，其资产较低的溢价叠加一线城市办公市场韧性强可率先反弹的预期，不少优质资产仍持续受到资本关注，如复星国际在房企加速兜售资产的时期于3月仍以63.4亿元回购其标杆项目上海外滩金融中心BFC的50%股权。

 

　　市场表现来看，2022年一季度一线城市甲级办公的平均租金远高于重点二线城市，且一线城市的空置率近年来较为稳定在10%-20%区间，而二线城市的空置率则较高在20%-30%甚至以上。疫情反复和经济下行期，一线城市韧性更强，2021全年北上深净吸纳量均破百万方创单年历史新高。

 

　　4、一线办公资产流动性更佳

 

　　另一方面，较高的流通性也是一线办公资产的核心竞争优势。从交易金额来看，22年前5月一线城市办公资产的交易金额达到300.1亿元，而同期重点二线城市的成交总额仅为25.8亿元。从成交宗数来看，一线成交宗数达21宗，二线仅有6宗。

 

　　其中位于上海浦东即将竣工的绿地创驿大厦21年12月作价30亿元以股权形式转让给公司股东上海地产和上海城投，仅时隔3月后，浙商银行便以30.3亿元收购该标的作为上海机构的办公物业，此类收购也代表了一批目前现金流充足、发展势头良好的企业，围绕一线城市拿地自建亦或购置楼宇仍为企业战略的重点方向。

 

　　政策的持续改善，优质办公物业的入市，使得商办资产投资进入"抄底期"。在投资和出售意愿均有所提升的环境下，预计市场交易规模将持续扩大。

 

　　同时，货币的持续宽松，使得一线城市的资本化率水平也有望持续走低，从而带动物业未来估值的进一步走高。