近日对2022年一季度华北区商业地产的各业务板块表现进行回顾，数据显示，截止到2022年一季度，北京写字楼租赁市场净吸纳量约为10.2万平方米，基本已回归到2019年的水平。子市场方面，CBD和丽泽表现活跃，本季度净吸纳量分别达到4.8万和4.7万平方米。

 

　　供应方面，一季度仅有位于燕莎市场的一个新项目入市，带来6.5万平方米的新增供应量。整体市场小幅去化，空置率环比微降0.1个百分点至14.9%。租金延续底部震荡的走势，环比微涨0.4%至342元每月每平米，继去年三季度后再次实现环比正增长，租金企稳回升的趋势正在加强。市场环境在最近几个月发生了新变化。

 

　　首先，历时四年的高供应时期已结束。2018年到2021年，市场年均新增供应量接近80万平方米，今年的供应量将大幅减少。市场供需比在2020年触及高点后已经大幅回落，未来也将维持在较低水平。

 

　　其次，2021年近120万平方米需求量注定成为北京写字楼租赁市场的里程碑事件。市场参与者需要避免惯性思维，冷静判断2022年出现的新变化，积极应对新时期的市场走势。

 

　　最后，去化周期已经开始，将至少持续3-4年，需求侧强度将决定未来写字楼租赁市场走势。疫情的出现一定程度上提前了去化周期开始的时间。

 

　　从2021年开始，市场已经进入去化周期，后续走势取决于需求端的强度，大环境或将更有利于业主，留给企业租户进行抄底的时间窗口期将越来越短。

 

　　从市场表现来看，一季度北京办公楼租赁市场最大的变化来自于产业园市场，这些变化主要集中在行业需求侧。市场数据显示，一季度产业园市场基本处于稳定状态，整体空置率维持在14.6%，租金稳定在130元每月每平米。头部互联网企业扩张的戛然而止导致市场未实现去化。甲级写字楼租赁市场得益于金融企业在本季度的力挽狂澜才实现历史平均水平的去化量。产业园市场长期受益于互联网企业的扩张，一旦互联网科技企业出现行业调整，将大幅影响产业园租赁市场的需求增速。

 

　　从本季度全市场的租赁成交来看，金融行业的占比达到37%，而互联网科技的占比大幅下降到22%左右。相比以往季度超过50%的成交占比，互联网行业在本季度的扩张速度明显大幅放缓，主要是政府对互联网行业监管政策的不断加码。

 

　　互联网行业的政策环境已经发生了根本性变化，对于互联网长期的“放养式”政策环境已经转向以反垄断、反不正当竞争和防止资本无序扩张为原则的具有针对性的合规性监管。2021年不仅是互联网监管全面深化之年，也意味着互联网行业开始告别野蛮生长，进入精耕细作的技术创新发展的新阶段。

 

　　基于新的市场环境，预计未来市场参与者需要重点关注以下三个重要趋势：

 

　　第一，深刻理解政策初衷，健康发展才能行稳致远。虽然近期互联网监管政策不断加码，且主要集中在头部平台经济企业，但是未来随着政策设置好发展的红灯和绿灯，行业将迎来更加平稳健康的发展阶段。

 

　　第二，一家独大已是过去，百花齐放才是未来。中国数字经济的发展需要互联网行业不断孕育新的时代企业，从元宇宙到东数西算，更大的发展空间将为企业创造更多市场机遇。第二和第三梯队的互联网软件与服务企业，和以芯片、集成电路为代表的互联网硬件与设备企业将更加受益。

 

　　第三，互联网行业未来可能出现大规模面积调整。一方面，互联网企业的内部调整速度非常快，近期的业务、人员和组织架构等调整将带来办公租赁面积的变化；另一方面，去年头部大厂成交租赁面积近百万平米，今年本身就存在潜在的办公空间整合需求。

 

　　以互联网科技行业为代表的办公楼需求侧正在经历深刻的变化，这将很大程度上影响2022年整体办公楼市场的需求水平。此外，随着2022年初国务院正式印发“十四五”数字经济发展规划，行业发展不平衡、不充分、不规范的问题未来有望逐步得到解决，以互联网科技为代表的数字经济企业仍将是未来5年办公楼市场最主要的需求来源。