1月份，深圳写字楼租赁市场新建项目成交均价55,233元/㎡，环比上涨8.9%。成交27,879平方米，环比下降29.4%。位于盐田港核心地带的佳兆业盐田城市广场，以9,047平方米的成交面积，2.95亿元（均价32,585元/㎡）的成交金额，问鼎全市成交量、成交金额双料冠军。蛇口湾夏路综合体华侨城·新玺成交面积1,839平方米，成交金额2.5亿元（均价136,505元/㎡），同样引人注目。

 

 

　　1月份，深圳新建写字楼可售面积高达154.6万平方米，库存量上升1.8%。

 

　　库存去化周期上升到匪夷所思的69.4个月，总体呈趋势性上升形态，显示写字楼租赁市场库存压力山大。

 

　　存量写字楼租赁市场：租金平稳，空置率趋势性下降

 

　　本月深圳存量写字楼销售成交6,896平方米（仅为一手成交量的25%），环比下降27.2%，但绝对数值相对于超过800万平方米存量市场而言，买卖寥落，交易以租赁经营为主。

 

　　2021年第四季度，深圳商务区甲级写字楼租金基本保持平稳，平均租金回落到200.0元/㎡·月。租金水平微幅波动，环比微跌0.1%。静态租赁回报率下降至3.9%。

 

　　深圳基本走出疫情的阴霾，整体经济持续复苏，地区经济指标全面向好。TMT、金融、专业服务等行业租户需求稳定增长，供应量与吸纳量基本平衡，招商压力略有缓解。但深圳商业性办公用地供应过剩，写字楼供应持续井喷，可以满足未来十年的需求，空置率及租金跌幅位居四大一线城市之首。未来两年即将开启新一轮波澜壮阔的供应高峰，“供过于求”问题再次激化，“以价换量”仍将是未来两年租赁市场的主旋律。

 

　　第四季度写字楼供应入市放缓，市场活跃度整体提升，甲级写字楼平均空置率下降至18.6%，环比显著下降了1.3个百分点。其中，福田中心区、后海商务区市况相对较好，空置率在15%以下，而前海、笋岗、深圳北、华强北、宝安中心区、留仙洞商务区招租压力山大。

 

　　深圳写字楼存量居大湾区城市之首，近期联想国际总部大厦（28.4万平方米‍）、光启未来中心（17.6万平方米‍）、大成基金总部大厦（7.6万平方米‍）、顺丰总部大厦（7.6万平方米‍）、招商前海国际中心（3.5万平方米‍）等项目近70万平方米扎堆入市，2022、2023年供应量更是超过500万平方米，将长期处于供过于求状态。预计未来一年整体租金稳中略降，空置率高位徘徊。

 

　　中长期看，随着粤港澳大湾区概念及先行示范合作区政策的落实，深圳六大总部基地逐步成形，供应高峰期过后写字楼供需才会出现逆转。