2020年，新冠疫情的爆发，进一步加重了办公市场的下跌态势。2021年，在整体经济下行趋势不减的大环境中，全国办公市场分化加剧。

 

 

　　一线城市体现了极强的韧性，北上深单年净吸纳量均破百万方创历史新高，典型核心商务区及优质新兴商务区成为提升办公租赁市场活跃度的主力，TMT、金融和医药持续为扩需主要行业；二线城市整体需求弱叠加大量新增供应，去化压力大。销售市场仍处于下行通道，全国量价齐跌，一线供求逐渐回归平衡，二线成交主力趋势不变。

 

　　回顾2021年，唯一的亮点是大宗交易规模，全年办公依然为大宗成交主力物业类型，核心地段优质项目热度不减。

 

　　2021年1-12月，全国办公楼新开工面积5224万平方米，同比减少20.9%，为2011年以来最低值;已竣工面积3376万平方米，同比增加10.9%。2020年以来，办公楼租赁市场的未来新增供应呈持续下降趋势，2021年全年新开工面积和竣工面积的差值同比下降48%。

 

　　2020年以来，办公楼租赁市场的未来新增供应呈持续下降趋势，从历年办公楼新开工和竣工面积差值来看，2019年办公楼新开工和竣工面积差值，为近年来发峰值，这也是自2012年以来的最高峰，随后2020及2021年两年出现断崖式下跌，2021全年新开工面积和竣工面积的差值同比下降48%。

 

　　租赁市场方面，一线城市表现强势依旧，净吸纳量整体强势反弹，但重点城市近三年平均租金持续下降。从空置率来看，北上广深各有不同，其中北京市场最为强韧。

 

　　1:净吸纳量：一线城市反弹强势，二线需求较弱

 

　　2021年，一线城市的净吸纳量整体呈强势反弹趋势，北上深全年总吸纳同比增长尤为显著均突破百万平方米，多城创单年历史新高；二线重点城市复苏态势并不明朗，办公租赁需求较弱，市场整体净吸纳水平较低，在持续较多的商办土地成交和销售型办公产品成交下，未来的去化压力更加突出。

 

　　2:租金：租金持续下行，降幅收窄

 

　　近三年，全国重点城市办公市场的平均租金均为持续下降态势，2021年租金降幅收窄，业主方以价换量的租赁策略取得一定成效，租赁市场博弈的优势仍为租赁企业方所占据。三季度后，部分城市在强势板块回暖的带动下，全市平均租金出现小幅回升的迹象，如上海的南京西路以及滨江板块商务区，北京核心CBD商务区，深圳福田中商务区等。预计一线城市的租金将迎来一段时间的稳定期.二线城市的分化表现将更为明显和持续，新兴商务区的崛起和高性价比项目的入市会促使租金价格的调整比以往更加灵活和迅速。

 

　　3:空置率：一线城市核心商务区空置率下降

 

　　从一线城市重点商务区的租金及空置率来看，上海陆家嘴及静安核心商务区的空置率出现明显下降，截止至2021年三季度，上海静安核心商务区空置率降至10.2%。北京办公楼租赁市场表现强韧，北京国贸商务区空置率在2021年三季度降至10.1%，金融街商务区空置率虽然在三季度出现了轻微的上涨，但总体空置率仍仅有4.7%。重点商务区中，空置率最高的为深圳福田中心商务区，空置率高达15.1%。广州珠江新城商务区控制也较之前出现了下滑，仅为4.6%。

 

　　TMT、金融和科技成新增需求主力

 

　　办公承租主力的变化与经济和产业结构调整息息相关，2020年新冠疫情以来，TMT、金融和科技产业逆势发展，主要城市新增办公需求中这三类企业均成为承租主力，四个一线城市新增办公需求中三类企业占比均超3成。

 

　　TMT和科技巨头企业下场拿地自建或收购办公项目自用，如字节跳动、京东、小米等企业均在2021年拿地买楼，体现出极强的发展势头。