2021年是上海优质写字楼租赁市场全面复苏的一年。2021年全年，上海写字楼租赁市场净吸纳量共计150.6万平方米。2021年上海中央商务区主要受内资金融服务业、专业服务业、科技新媒体和零售业扩张推动，净吸纳量达到41.3万平方米。

 

 

　　除内资科技新媒体行业带动非中央商务区需求外，制造贸易行业的租赁成交加快，同时医疗健康行业的租赁需求也有所增加。相比之下，制造业扩租需求明显。2021年，上海张江医疗器械产业基地完成扩容，面积由1.38平方公里扩展至4.23平方公里。扩容后的基地将为更多医疗器械企业提供发展空间，让更多的“张江研发”转向“张江智造”。

 

　　金融行业是上海的核心产业，且上海已基本建成与中国经济实力以及人民币国际地位相适应的国际金融中心。金融行业交易量保持前列，行业布局以陆家嘴金融城及北外滩滨江带为重点。2021年以来，传统金融行业的银行、证券类以及融资租赁等新型金融业整合搬迁较为积极。

 

　　2021年上海写字楼市场主要呈现出三个特点：其一，金融、电子信息科技及专业服务三大主流行业引发热点；其二，陆家嘴、南京西路、前滩、北外滩、虹桥商务区五大板块聚焦城市增长极；其三，国内大循环为主体的新发展格局下，内资成交占比继续上扬。

 

　　随着ESG被广泛关注，健康安全成为租户长期诉求，绿色楼宇持续录得较好租金表现，整体实现超20%的租金溢价。

 

　　未来六个月，上海写字楼市场预计将有87万左右新增体量入市，包括多个期待已久的优质项目，集中分布于“一江一河”沿岸滨水地区的徐汇滨江、前滩、北外滩及苏河湾，为2022年快速承接国际大都市发展能级和核心竞争力集中展示区的提质转型需求提供充沛优质办公场所选择。

 

　　数据显示，2021年四季度，上海产业园区净吸纳量录得12.3万平方米，2021年全年共计录得72万平方米，创近五年来新高。

 

　　有限的新增供应加上活跃的租赁需求，使得2021年四季度上海产业园区总体空置率降至10.8%，达到历史低点。四季度整体租金继续走高，环比增长1.0%至4.6元每平方米每天，全年租金增幅达3.2%。

 

　　在商业地产投资市场方面，2021年上海大宗交易市场共录得交易89笔，全年交易总额重返千亿量级，达人民币1044.3亿元，同比上涨51.3%。上海年内单季交易笔数逐季走高，投资型交易回归主导。

 

　　预计在2022年上半年，商办租赁市场的强势复苏将为写字楼与零售物业的流动性提供支撑；仓储物流的投资热度有望持续；生命科学园区、数据中心、长租公寓等资产类型将成为越来越多投资者竞相布局的新赛道；开发商调整自身资产结构的举措仍将持续，在此背景下，将有越来越多的优质资产在短期之内涌入市场，从而为投资者提供更多选择。