从年内来看，全国办公楼开发投资额呈现同比增速放缓的趋势，1-3月同比增长为14.9%，1-6月同比增长6.7%，直至1-9月同比增速转正为负。究其原因，一方面是因为随着国家从金融和土地两端对房地产行业调控持续发酵，房企融资环境收紧，开发投资谨慎，一定程度上影响了对写字楼行业的开发投入；另一方面，住建部和应急管理部发布通知，要求各地要严格控制新建超高层建筑，各大城市在城市建设规划上也趋于合理，减少了相关建筑的无序开发增长。

 

 

　　新开工面积今年前三季度为3847万平方米，较2020年同期有大幅下降，降幅为20.3%。综合三年数据来看，新开工面积同样呈现下降的趋势。反映到市场上，预计未来几年新增供应将趋于“退潮”，给市场消化存量留下了缓冲时间。

 

　　市场销售方面，前三季度全国办公楼销售面积2257万平方米，较2020年同期微增3.1%。受其影响，前9个月全国办公楼待售面积同比减少2.8%，为3662万平方米。

 

　　值得注意的是，由于前一个周期规模化的开发投资以及去年疫情下一些楼宇延期入市的影响，今年前三季度，全国办公楼竣工面积出现大幅增加。1-9月，竣工面积同比增长17.4%，录得1662万平方米，市场在今年迎来了较大的供应量，为市场短期内去化带来压力。

 

　　但是，比较近五年数据，全国办公楼竣工面积的趋势是下降的，结合新开工面积的大幅缩减，写字楼市场供应高峰期或将接近尾声，大规模的新增供应已经陆续进入市场，未来的去化压力有望得到缓解。

 

　　2021年，随着国家宏观调控政策效果显现，我国经济复苏展现出良好的韧性，延续恢复增长态势，前三季度GDP达823131亿元，同比增长9.8%，第三产业增加值为450761亿元，同比增长9.5%，其中信息传输、软件和信息技术服务业增加值同比增长19.3％，金融业增加值同比增长4.5％，在推动经济增长的同时，也为写字楼市场需求提供了有力的支撑。

 

　　在经济复苏的背景下，政府层面各项积极政策出台落地并持续作用于市场，尤其是国内疫情得到基本控制，经济和商务活动回归正轨，使得企业信心逐步增强。自2020年第四季度以来，受疫情压制的市场需求不断释放，内、外资企业更为积极地在市场中进行战略布局，许多行业也出现新的需求增长点，推动全国写字楼租赁市场持续回暖，多数城市净吸纳量在今年前三季度维持高位。

 

　　数据显示，全国主要城市写字楼市场在2021年前三季度净吸纳量录得567万平方米，同比去年增幅高达284%，并突破上一轮市场周期的同期高点。四个一线城市的甲级写字楼净吸纳量均在市场回暖的大环境下有显着回升，超过300万平方米，其中北京前三季度甲级写字楼吸纳量累积达61.37万平方米，为去年总吸纳量的3.4倍；重点二线城市同样保持着需求活跃的势头，市场出现不同程度的回暖。

 

　　写字楼租赁需求的持续回暖、成交量回升，提振市场信心，写字楼项目业主议价能力增强，市场租金降幅持续收窄，部分城市租金出现逐步回升。一线城市方面，北京、深圳写字楼市场平均租金环比微降，但降幅收窄；上海实现止跌反弹，广州租金平稳，两城均有1%左右的微幅上涨。同比来看，整体租金依旧处于下行通道，在低位区间运行。

 

　　虽然全国写字楼市场整体向好，但不同城市不同子市场的表现仍存在差异。有的市场由于供给压力存续或空置面积未被吸纳，业主仍被迫采取以价换量的租赁策略，租金回升速度受限。部分市场由于供应压力小或强势的吸纳需求推动，已实现租金小幅上涨，例如北京的金融街和中关村市场，在本轮周期中均表现出了良好的韧性。