香港经济持续增长、劳动力市场状况大幅改善，加上贸易和物流需求强劲，展望在未来一年香港经济和商业房地产市场发展正面。然而，新冠疫情持续，变种病毒在社区传播和跨境人流正常化的不确定性，以及美联储加息风险，未来一年仍将面临挑战。

 

 

　　香港在2021年的大额商业物业转手（交易额超过7700万港元，不包括净地或关联交易），全年总成交额达796亿港元，比2020年的528亿港元按年增长51%。投资交易总额虽然超过了2019年和2020年的水平，但仅占2017年最高峰水平（1830亿港元）的43%。房地产基金和房地产投资信托基金在第四季总共投资了107亿港元，占该季投资额的47%。除了积极投资工业物业外，其中三个房地产基金共投资32亿港元到多个酒店物业。

 

　　陈锦平续指，今年仍然将会是充满不确定性的一年。虽然全面恢复国际间跨境外游的可能性较微，但预期与内地恢复部分通关的机会较大，将会刺激并带动香港的商业和零售活动。预计企业活动将进一步活跃，但同时保持谨慎态度管理开支。鉴于现时趋向正面的营商前景，预计商铺和工业物业市场的租赁需求将有所上升，以致租金和资本值可见温和增长，但写字楼市场受到即将到来的喷井式供应影响，租金在过去两年急剧下降后，今年内或可以回稳，但出现明显回升的机会较低。另外，息率走势，资金流向以至中美关系都会为股票及房地产市场带来各种不确定性，对投资及写字楼租赁需求都有左右性影响。

 

　　甲级写字楼方面，去年第四季一向是传统淡季，写字楼租赁市场于上季相对淡静，但年全年写字楼新租务成交按年增长83%至410万平方呎，唯仅占疫情前2019年总量的78%。银行、金融和保险公司占全年新增租赁活动的25%。尽管租赁势头有所改善，但去年第四季的净吸纳量仍为负16.2万平方呎，连续第九个季度出现负吸纳量，延续香港房地产历史上最长的下行周期。而九龙东是在去年唯一录得全年正净吸纳量的地区。

 

　　她又指，去年全年整体空置率上升1.3个百分点，从2020年12月的9.9%上升至2021年第四季的11.2%。总空置楼面面积达到910万平方呎，再创历史新高。九龙东是唯一一个空置率低于2020年同期的地区，其下跌0.5个百分点。而去年第四季整体租金按季下降1.1%，全年租金下跌7.3%，远低于2020年录得17.4%的按年跌幅。预计今年在空置率高企和新供应出台的压力下，难见写字楼租金反弹。预计甲级写字楼租金将保持稳定，但在一些空置率较高的地区，包括湾仔、铜锣湾、港岛东及尖沙咀地区的租金可能继续微跌。今年新增供应预测达397.2万平方呎。

 

　　另外，商铺租赁市场气氛在2021年下半年有所改善，因此第四季整体街铺空置率按季下降2.3个百分点至14.4%。当中以尖沙咀地区空置率跌幅最大，按季下跌4.3个百分点至15.9%。整体空置率全年下跌1.3个百分点，其中旺角是年内唯一空置率上升的地区，上升1.7个百分点。由于空置率相对较高，改善的租赁势头并未见第四季的租金有大幅增长。街铺租金在第四季表现持平，而全年街铺租金增长为1.2%。

 

　　在2021年，餐饮业仍然是租赁市场中最活跃的行业。市场气氛改善促使部分业主在租金叫价方面较为企硬。因此，随着业主和租户之间的租金预期差距扩大，空置率可能仍然会维持于高位一段时间。预期今年街铺租金将轻微上涨约5%，前提是香港疫情受控，以及社交距离措施不会长时间收紧以导致租赁需求大幅回落。