2021年上海写字楼租赁市场以净吸纳量142万平方米收官，较去年增长2倍，创历史新高。

 

　　2021年上海甲级写字楼供应持续保持高位，全年共计入市办公建筑规模74万平方米，分布在7个区11个板块共计13个项目。其中新兴区新增供应在全市仍占据主要地位，新增办公建筑规模达68万平方米。

 

 

　　2019年受疫情影响写字楼成交急速下滑，历经2年调整后，2021年需求有所释放。市场主要呈现出三个特点，其一，金融、电子信息科技及专业服务三大主流行业引发热点；其二，陆家嘴、南京西路、前滩、北外滩、虹桥商务区五大板块聚焦城市增长极；其三，国内大循环为主体的格局下，内资成交占比继续上扬。

 

　　细分行业来看，金融行业作为上海的核心产业，2020年已基本建成与中国经济实力以及人民币国际地位相适应的国际金融中心，该行业交易量保持前列，行业布局以陆家嘴金融城及北外滩滨江带为重点。2021年以来传统金融行业的银行、证券类以及融资租赁等新型金融业整合搬迁较为积极。

 

　　疫情时代以及上海积极打造数字之都催生电子信息科技行业迅猛发展，在产业集聚且地段位置较好的漕河泾、张江、新江湾板块以及陆家嘴、前滩等滨江地区成交集中。线上娱乐类，尤其是游戏、视频、阅读以及购物电商平台、软件类等细分领域的企业扩租整合搬迁活跃。

 

　　专业服务业作为上海经济增长的核心动力之一，2021年行业成交也居前。行业呈现出核心区集中、多板块分布的格局，典型成交板块包括陆家嘴、南京西路、北外滩等。律所、会计、设计、咨询类搬迁比重较大；而伴随市场的回暖，联合办公新设需求也有所恢复，一些知名联办品牌通过深化垂直服务，提供全链条运营支持，从承租运营模式积极向服务运营模式转变，以应对未来市场。

 

　　2021年四季度上海甲级写字楼空置率15.98%，较去年四季度下调5.9%，其中核心及新兴区空置率分别为9.90%、24.52%。2021年上海甲级写字楼租金止跌微升，至四季度为8.17元/平方米/天，环比上扬，同比去年四季度微涨0.21%；新兴区在优质项目入市的带动下涨幅更明显，租金同比增长2.04%，达到6.52元/平方米/天。核心区为9.37元/平方米/天，同比去年四季度上扬0.83%。

 

　　十四五期间，进一步对外开放的金融政策助力吸引多元化金融机构及外资金融机构落户；而持续促进消费提质扩容政策及在上海建设国际消费中心城市的目标导向下将促使商业贸易行业保持稳中有升；疫情时代下医药行业持续续保持活力；伴随上海高端产业重点领域从国际“跟跑”向“并跑”“领跑”迈进的目标，高精尖制造行业也将发挥活力。

 

　　同时，2021年上海大宗交易市场共录得1051亿元成交，同比上升46%，基本恢复至2018年水平。办公租赁需求同样迎来明显上涨，全市净吸纳量增至142万平方米，约为2020年的3倍，空置率也大幅降至约16%，租赁市场明显回暖。

 

　　2022年，上海写字楼租赁市场或迎来以下几大投资新动向：宏观房地产信贷政策持续收紧，将有更多优质资产折价进入市场；法拍项目受到越来越多投资者的关注；高性价比长租公寓项目更具新引力；带生物医药环评的研发办公热度提升，其中又以有产业基础的区域（如张江、漕河泾）和产业集中的非核心板块（如周浦、康桥）的项目为甚；适合发行公募REITs的工业类及租赁住宅项目将更受市场欢迎。