北京的办公楼租赁市场也正在迈进一个新的发展时期。作为承上启下的2021年，今年的北京办公楼市场是创纪录的一年，如此优异的市场表现让人对2022年充满了更多的期待。随着中服地块和丽泽商务区在建项目的陆续入市，第二轮供应高峰期基本结束。

 

 

　　2021年是本轮供应高峰期的最后一年，全年新项目入市节奏相对合理。年新增供应量低于我们的年初预期，主要是由于部分新项目全部业主自用或延期入市，全年新入市项目总体量近71万平方米，主要集中在CBD和丽泽，其中第四季度新增供应量接近13.8万平方米。更合理的新增供应量能够一定程度上平抑由于新增项目集中入市给市场带来的冲击，不至于在短期内快速推高空置率水平而导致市场参与者出现误判。截止到2021年底，北京甲级写字楼核心子市场最重要的两个新增供应板块，CBD核心区中服地块和丽泽商务区的大部分在建项目均已入市，至此也宣告了北京市场的第二轮供应高峰期已经基本结束。

 

　　2021年净吸纳量近114万平方米，这是有历史记录以来最好的去化表现。如果去除自用面积的话，全年的市场化去化面积依然超过95万平方米。四季度净吸纳量达到30万平方米，主要集中在亚奥和丽泽。从2021年全年来看，市场需求主要集中在CBD，丽泽和亚奥市场，同时这三个子市场也是近几年新项目入市比较集中的区域。需求端的爆发式增长得益于互联网科技企业的快速扩张。据不完全统计，在办公楼市场范围内，互联网科技企业在超过5000平米的大宗租赁成交中（仅包含新租和扩租）就已经接近140万平方米，其中甲级约45万平方米，乙级25万平方米，产业园近70万平方米。如果再加上小于5000平米的租赁成交，保守估计该行业今年的新增办公面积至少在160-200万平米之间。以互联网科技为代表的新经济企业已经成为左右北京办公楼市场走势最重要的一股力量。

 

　　在年中的市场预测中，基于超预期的需求暴涨，去年四季度的19.4%的空置率将成为未来3到5年的阶段性高点。截止到目前，空置率已经降至15.1%，年降幅达到4.4个百分点。受益于头部互联网公司的大面积新增需求，北京甲级写字楼市场已经有四个市场空置率低于10%，分别是金融街（6.9%），中关村（7.1%），亚奥（8.8%）和望京（8.9%）。CBD作为存量最大的市场目前的空置率也仅为10.9%，年降幅更是达到了6.5个百分点。在子市场方面，空置率降幅最大的市场依然是丽泽，空置率从76.6%降至48.9%，降幅达到27.7%。其次是亚奥市场，空置率从超过20%的水平降至8.8%，降幅近12个百分点。这两个子市场的快速去化则主要是由于互联网和金融企业外溢所致。