在疫情之前的2019年，北京写字楼租赁市场就开始有了下行的趋势，而且这个趋势非常明显，但这本身是市场经济的正常反应。因为市场供应尤其是非核心区域比如丽泽商圈供应越来越多。其次，18、19年的中美贸易战，导致经济大环境不景气，这两方面的影响，导致从19年开始写字楼租赁市场从过去供需两旺的黄金十年，开始有所走下行趋势。这种下行趋势主要表现在两个方面，一个是租金的下降，一个是成交量的萎缩，而且疫情加剧了这个趋势。

 

 

 

　　疫情对写字楼租赁市场的影响主要表现在2020年，2021年疫情常态化防控以后，市场受到疫情的影响减轻。但是北京因为受到二次疫情的影响，可能会比别的城市更严重一些。从2021年的数据来看，租赁需求增长强势，而且是过去几年前所未见的，主要原因还是租赁需求在疫情期间被压制，目前来看，北京一季度的市场表现是最好的。

 

　　虽然从成交面积来看，2、3季度表现强势，但是2、3季度从需求企业来看，主要局限于比较大的互联网企业，比如字节跳动、美团、阿里、华为等，这种表现还不能完全称之为市场复苏，更不能称之为触底反弹。只是因为互联网企业受疫情影响比较小，甚至是受益的，因此，这类企业抓住了时机，迅速扩张，使得北京写字楼租赁市场表面呈现出市场好转的迹象。

 

　　然而，这种市场表现并不健康，因为龙头互联网企业之间的竞争使得十几万平米的写字楼被两三家这样的企业去化，试想一下，这样的企业业务发生转变或精简的时候，市场表现会立即呈下降趋势。所以，这只是市场的一个特例，并不能说明市场的整体复苏。

 

　　短期来看，这种互联网企业的扩张近两年是可持续的，但是后期却表现出不确定性。因为互联网企业本身的的发展是根据盈利模式来确定，业务线的发展前景决定了市场需求能力。因此，抛开互联网企业，本身北京写字楼租赁市场是下降的。互联网的头部企业决定了北京市场的走向，而且撑起了北京市场的半壁江山。从教育双减对北京市场的影响便可看出端倪。

 

　　北京今年出现了较多的大宗租赁交易，对于业主来说，需要考虑大客户的进驻及流失带来的不利影响。大客户流失以后，新客户对于以前的租金能否承受、现在是整租还是分租，对于业主来说都面临很大的问题。首先现在很多传统开发商都在考虑是否将鸡蛋放在一个篮子里的问题，其次还要考虑国家政策比如教育双减对写字楼租赁市场的影响等。在整租方面，业主表面是完成了租赁任务，但是整栋客户的话语权很强，在商业谈判中，提出的条件也是很苛刻的。这就意味着，在后续客户的减租等方面业主处于不利地位。

 

　　对于头部互联网企业，有一些扩张是比较科学的选择，有一些还是比较盲目的。对于企业的盲目选址，也会给业主带来来很多潜在发风险。所以业主在选择选址企业的时候，要对企业的发展、业务线、市场地位等做一个基本的判断，合理的确定租赁面积，而且未来业主对于自己潜在客户的业务研究要也要着手开展起来。

 

　　在未来市场趋势和生态方面，北京这几年写字楼租赁市场的变化，出乎了很多人的预料，包括互联网企业的迅速发展和扩张、联合办公的发展等。从未来的大趋势来看，北京的行业划分会更明显。核心商圈包括新的丽泽商圈的印记会越来越明显，核心商圈的客户群体和行业会更聚集。北京一直在去中心化，疏解首都功能，未来会跟雄安新区的发展形成紧密的关联。从长期趋势来看，传统的金融行业还会稳步发展，但未来将是新兴互联网头部企业的天下。未来的两三年，新兴互联网头部企业的排名会比较稳定，紧随其后的企业也会脱颖而出，为写字楼市场提供支撑。