与去年受疫情影响整体写字楼租赁市场租金和出租率都小幅下滑相比，2021年上海写字楼租赁状态恢复较好。

 

 

　　根据相关报道显示，今年三季度，上海写字楼租赁市场净吸纳量延续上涨态势并创下单季新高，达到44.9万平方米，搬迁扩租态势进一步扩大，19个子市场约九成实现正增长。截至三季度末，上海写字楼市场空置率环比下降0.7个百分点至17.1%。从成交类型与区位看，搬迁扩租需求占比高达70%。前滩和南京西路等市场出现一房难求的局面，季内前滩空置率更是低至4.3%，仅次于外滩。

 

　　最近两年确实有不少核心商务区租户搬迁至前滩等新兴商务区，一方面是前滩等新兴商务区的各类配套还不错；另一方面，租金要比核心商务区低40%至50%，同时一些制造业企业倾向于到新兴商务区购买或租赁整栋办公楼。

 

　　在净吸纳量创历史新高的同时，租金指标的趋势性转折也露出端倪。世邦魏理仕报告显示，上海三季度写字楼市场租金止跌企稳，报价和有效租金较上季度分别上调0.6%和0.8%。空置率方面，上海三季度核心商务区、核心拓展区和新兴商务区空置率分别为11.9%、17.9%和21.7%，环比分别下降0.9个百分点、0.9个百分点和0.2个百分点。

 

　　疫情缓和以及经济复苏是上海写字楼租赁恢复良好的原因，上海作为我国对外开放的窗口城市，基于优质新增供应量和战略新兴资本的加持，办公楼市场的回暖迹象仍将持续。

 

　　2021年写字楼需求持续升温显示了上海作为国家对外开放的窗口城市良好的经济基本面。浦东“引领区”新政落地已逐步为区域市场吸引更多外资金融、专业服务等行业需求，第三季度浦东需求实现环比上涨近90%，外资占比明显提升。据透露，未来六个月，上海写字楼市场预计将有69万平方米左右新增体量入市，上海全年净吸纳量将创新高，租金有望持续提升。

 

　　写字楼租赁市场数据向好的同时，在业内人士看来，上海写字楼租赁市场也存在一些隐忧，比如非中央商务区空置率达到20%以上、层出不穷的“二房东模式”等。

 

　　尽管非中央商务区的租赁市场同样活跃，但是大量的写字楼租赁新增供应导致空置率环比上升1.3个百分点至27.8%。近年来上海甲级写字楼发展较快，每年的新增供应量在100万平方米至150万平方米之间。至于空置率是15%还是20%趋向于健康，目前并没有一个特别的数字。从空置率来看，20%以上的数字确实不低，随着供应持续增加，这可能是非中央商务区未来不小的隐忧。

 

　　相比非中央商务区的空置率数据，写字楼市场冒出的“二房东”模式更让业内人士担忧。一些个人、科技公司或商务咨询公司，以略低的价格整层租赁办公楼，再装修配置办公家具后，分割成大小不同的办公室，加价出租给中小租户。二房东从业主方拿到的租金不高，同时可能还存在“偷面积”的行为。