“双减”这只蝴蝶的翅膀扇动，不仅改变万千家庭的日常，也在写字楼的一池春水中搅起微澜。

 

　　2020年，在“停课不停学”等政策扶持下，在线教育成为资本的“宠儿”，市场规模达4858亿元，融资金额更是超过了500亿元。一时间，多家在线教育机构在二三线城市开拓疆土，招兵买马，同步开辟办公场地，成为写字楼市场名副其实的租赁大户。

 

 

　　“双减”的应声落地后，伴随倒闭潮和裁员潮，不少城市的一些写字楼一夜人去楼空，甚至不乏近10层的连层空置。

 

　　根据相关数据了解到，在线教育在2020年的市场规模达4858亿元，增速上升至20.2%，融资金额更是超过了500亿元，超出2016年至2019年的融资总和。

 

　　在资本的加持下，各家教育机构的规模也有了很大的飞跃，不少企业员工数量翻倍。据行业内人士透露，作业帮、学而思员工数量均超过3万人，猿辅导近4万人。同时，各家积极招兵买马，分别在二三线城市布局地方中心，大量教育机构涌入当地写字楼、购物中心和社区。

 

　　2020年，在线教育机构大量承租甲级写字楼用于办公，成为名副其实的租赁大户。在成都、重庆、西安等新一线城市，以好未来、猿辅导、作业帮等为代表的教育培训业大面积整租、持续扩租，成为甲级写字楼市场的租赁新需求。2020年在线教育行业扩租12.7万平方米，在全年租赁5000平方米以上成交行业中排名第三，占比9.5%。

 

　　在线教育企业也首次在华西榜单中进入第一梯队，并在科技互联网细分领域中居于首位，而这一现象在前几年的城市榜单中并不多见。

 

　　事实上，作为教育行业的“天之骄子”——在线教育的“财大气粗”是公认的。2021年二季度写字楼租赁成功签约客户中，教育行业排名第二，占比达到39.54%。

 

　　除了租赁，风头无两的教培机还将“烧钱”的触角伸向重资产层面，在买地买楼上毫不手软。

 

　　2021年2月，猿辅导投资近40亿的武汉光谷运营总部开建，还在西安、成都、重庆等城市建立多个分支机构。无独有偶，头部企业中公教育此前花费30.05亿于北京摘地，将用于建设创新教育总部及科研中心等。除这两者外，新东方、好未来等巨头也纷纷豪掷亿金，加入买地修楼的队列。

 

　　“双减”应声落地，在线教育成写字楼高危“租户”

 

　　然而，高光时刻不到一年，监管的一声哨响，教培行业迎来生死震荡。

 

　　倒闭潮，裁员潮，成为教培行业几乎每日可见的行业新闻。不少扎堆写字楼市场的在线教育机构，开始出现了大规模退租的情况，成为写字楼“高危”租户。

 

　　8月9日，中国民办教育协会发布校外培训机构房租有关问题的行业意见书，反映校外培训机构退租难，呼吁理解与支持。贝壳研究院预计，未来写字楼和购物中心的租户组合将出现调整，教育类租户占比短期内将会大量减少。

 

　　以北京为例，曾经聚集大量教培机构的“宇宙补课中心”—北京海淀黄庄银网中心如今已是门可罗雀，玻璃门上贴满了招租告示。彼时满租状态的中关村互联网创业中心租金目前已由8/平米/天下调至6.8元/平米/天。多位机构分析师表示，保守估计北京市教培行业腾退写字楼面积达30万平方米上下。

 

　　而在成都，在线教育也迎来一场退租潮。某在线教育巨头最后的2000人将签离职协议，其成都公司业务被全部裁掉。

 

　　不止在线教育，随着“双减”政策的一声枪响，曾经风光无限的教培行业瞬间宾客四散，一片狼藉。

 

　　裁员、闭店、破产，多家教育机构已着手打包离场。8月以来，猿辅导、作业帮、好未来等头部企业已关闭部分地方中心；好未来旗下学而思网校裁撤波及上万人；启文教育、巨人教育启动破产清算；华尔街英语培训中心（上海）等1250家教培相关机构被法院强制执行……

 

　　日前，教培巨头新东方公布的2021财年业绩显示，美国通用会计准则下(U.S.GAAP)全年净收入42.8亿美元，同比增长19.5%；营业收入1.17亿美元，同比锐减70.6%；实现净利润为2.3亿美元，同比减少35.2%。截至5月31日，公司在108个城市拥有122所学校和1547个培训中心以及大约54200名教师。新东方表示，计划在2022财年关闭某些培训中心。

 

　　那么，“双减”政策下，在线教育企业的集中退租对写字楼市场影响如何？

 

　　三季度北京写字楼租赁市场数据显示，北京甲级写字楼净吸纳量、租金、空置率等核心指标均有积极表现。从结构看，当季，北京5000平方米以上的租赁成交当中，互联网科技企业占比高达67%。

 

　　普遍认为，写字楼市场是一个城市经济运行的“晴雨表”。而从三季度北京写字楼市场核心指标来看，来自首都经济的这张“晴雨表”，受在线教育退租的影响并没有想象中的大。

 

　　“双减”政策对北京整体写字楼市场影响有限，从区域来看，主要影响集中在望京酒仙桥、上地和中关村。从楼宇级别来讲，甲级楼宇受影响较小，影响主要集中在乙级楼宇和产业园项目中。

 

　　业内人士也认为，在线教育的单一行业波动，并不会对写字楼整体市场产生大的影响，这只是一个细分行业的短期现象，暂时空出一些面积也有利于产业结构更新换代。

 

　　此外，由于在线教育企业此前更倾向于高端写字楼，办公空间维护状态较好，这种可以“拎包入住”的办公楼备受高科技企业欢迎。因此，即便政策调整给市场带来一定波动，但预计今年下半年到年底，空置面积会很快被其他互联网公司填补。