双减政策，给近万亿级市场的教培行业按下了暂停键。不论是在线教育猿辅导、作业帮，还是线下教培新东方、高思教育，几乎所有K12教育龙头企业的总部都集中在北京。他们都面临相同的问题：缩减、裁员、转型，以及大面积退租，保守估计北京市教培行业腾退写字楼面积达30万平方米上下。

 

 

　　然而对于写字楼运营者来说，面对空荡荡的课桌椅、尚未来得及收拾的网课工位，有人发愁降租，有人早已找到下家。

 

　　位于海淀黄庄的银网中心、理想大厦和海淀文化艺术大厦，是「宇宙补课中心」海淀黄庄著名「补习楼」。曾几何时直到晚上九点多仍是灯火通明，和隔壁的中关村加班的码农作息相似，只不过这里是上补习班的少年。

 

　　附近工作人员感叹，每栋楼100多个停车位、十多部电梯满足不了高峰期来上课的孩子和家长。银网中心和理想大厦后期都加装了电梯，知春路西口的红灯要等半小时才能顺利通过。但去年疫情之后，这边就冷清了许多。

 

　　中秋假期，海淀黄庄昔日的车水马龙早已不复重现，这里的「假期」从疫情便开始了。一小时内只见到零星家长带着孩子来上美术、音乐等课程，多数教培机构门窗紧锁，上面贴着疫情防控提示和线下停课告示。

 

　　据了解，银网中心从租金最高时的12元/天/平米低至如今6元/天/平米。小业主名下的物业租金在8元/天/平米左右，价格还能谈，押金方面最低能到押二付三。但到6元/天/平米不太可能，可能是除去物业费和发票后的价格。银网中心的租赁销售称最近的行情比之前的高点回落了不少。

 

　　同时，目前该大厦退出的都是一千平以上的大面积，可租的写字楼从150平米到3000平米的大小面积都有，但150平目前只有7层朝西的大开间，腾退前也是从事教培行业。这栋楼除了底商的民生银行与平安银行，其他都是做教育的。

 

　　对个人业主来说，出于现金流考虑可能会作一些让步。乙级及以下写字楼的运营更困难，他们的目标客户是中、小微企业，以价格战方式和甲级写字楼形成错位竞争。大面积腾退之后，短时间内很难找到那么多的中小微企业以低单价格补充进来。

 

　　相比疫情期间受困的线下教培，在线教育从去年烈火烹油到全面收缩，只用了一年左右的时间。几乎所有的在线教育都在商谈提前退租事宜，总部集中的上地、中关村、望京酒仙桥成了退租的主要区域。

 

　　学而思北京的线下培训点从155砍到了26，有机构北京的6个工区退了3个，行业内裁员退租的并行动作很快，从7月份持续到9月份，而且力度一直在加大。

 

　　一位机构分析师对此深有感触，去年在线教育的租赁面积与其极速扩张成正比。猿辅导在望京的租赁面积差不多有四万以上，疫情期间在线教育几乎成了这几个区域里写字楼租赁的第二梯队。现在没有在线教育的成交单，都在谈退租。

 

　　叠加疫情叫停的线下教培，综合甲级、非甲级写字楼、产业园区等，预估行业腾退面积在30万平方米以上，预计四季度仍有部分面积继续清退。受在线教育影响，今年第三季度上地区域产业园区的租金出现了第一次下降，从上季度的176.1元/月/平米下滑至173.1元/月/平米。吸纳量则出现负值，达到了-3万平方米。而上地产业园区的租金已连涨五个季度，去年疫情期间，全市写字楼板块包括CBD几乎都在普跌，只有上地区域在上涨。此次微调后，租金仍高于产业园市场平均租金。

 

　　短期内教培行业的影响肯定会有，但更长周期维度上，北京今年北京商业地产市场的基本盘非常稳健。对于甲级写字楼来说，除非是非常优质的企业或者大租户，才有很强的议价权。

 

　　从数据上来看，即使上地产业园区的空置率本季度上涨至6.8%，中关村甲级写字楼空置率环比上涨了1%，也仍低于全市16.7%的平均水平。因此，并不表明一个细分赛道行业的波动，能够影响该区域乃至整个北京商业地产市场。