北京散售办公楼租赁市场的成交均价近十年来保持稳定，平均均价约2.6万元每平方米；2021年前7个月的均价录得2.7万元每平方米，和2020年全年对比下降11.5%。去化周期则呈快速上升趋势，自2017年起迅速升高，并于2020年达到顶峰，为近十年最高值；2021年前7个月的去化周期有所降低，但仍位于50个月的高位，办公楼租赁市场需求较为疲软，可售存量和潜在供应仍不断增加。贝壳研究院预计，全市散售办公楼租赁市场的去化周期未来仍将继续升高，如何有效去化存量物业成为当务之急。

 

　　20世纪90年代末期，商业地产类物业开始在国内主要城市成规模出现，以办公楼和百货商场为主。以北京办公楼租赁市场为例，2000年以前的办公项目大多为单一业权，主要集中在东长安街、CBD和燕莎区域，租户绝大多数以外资企业为主；中国于2001年加入世界贸易组织，受到之前亚洲金融危机影响的国内商业活动迅速升温，国内外企业均在大陆地区快速扩张，办公楼租赁市场因此受益。以SOHO中国为代表的开发商作为散售办公模式的代表，在21世纪初以售代租迅速回款，短期内取得了一定的收益。

 

　　和住宅物业的“重售轻租”不同，商业地产行业更重运营，无论是办公还是零售物业，自身估值主要由租户贡献的现金流决定，因此“重租轻售”。散售办公楼租赁项目由于产权分散，无法进行有效管理，租户品质层次不齐，本质上难以产生稳定的租金收入。SOHO中国也在2012年公开表示，告别散售，持有北京、上海有价值的物业。在过去超量的投资开发和土地供给模式之下，近年来整售优质办公物业大量入市，市场竞争更加激烈，一二线城市甲级办公楼租赁项目的平均租金和入住率大多呈下降趋势，散售办公楼的劣势愈发明显。

 

　　除了硬件劣势，国内散售办公物业产权交易需要缴纳高额土地增值税，以30%为起点递增，当物业增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，很大程度上也限制了散售办公面积的成交价格。而整售办公物业入市时即由开发公司持有，之后的整售交易大多通过境内甚至境外股权转让方式进行，很大程度上能够合理规避相关税款，因此优质整售物业的增值幅度并不会因税费受到太大限制。以位于北京CBD商圈的SK大厦成交为例，据公开消息，2008年凯德集团将该大厦出售给韩国SK集团，当时成交价为33.4亿元。2021年6月，和谐健康保险股份有限公司披露公告，公司采用股权方式出资约90.6亿元收购北京新锦城房地产经营管理有限公司100%股权，从而持有北京SK大厦。SK大厦在13年间升值57.2亿元，约1.7倍。