2020年，北京外资买家完成155亿成交，交易额占比30%，北京写字楼租赁市场成交额、占比均超过上海，成为外资“新宠。从标的类型来看，写字楼租赁市场项目依然是绝对主力，总交易额占比54%。

 

　　从买家类型来看，疫情导致投资买家进场速度放缓，自用买家市场活跃度不减。自用买家的占比由2019年的21%升至2020年的39%，其中国企、央企和银行是主要自用买家参与者。

 

　　从写字楼租赁市场区域分布来看，新兴区域交易活跃，丰台、通州两区录得总交易额超200亿元，两区占到北京全年总成交额的46%。其中，2020年丰台录得7宗成交，总金额达133亿元，通州录得4宗成交，总金额106亿。

 

　　2020年是一个资本化率比较高的年份。其中，北京甲级写字楼租赁市场资本化率核心商圈4.2%，非核心商圈4.7%，居一线城市首位。

 

　　资本化率最高代表投资人所预期的租金收益最高，并不代表写字楼租赁市场的流动性是最好的，因为越是流动性好的市场资本化率反而越低。这主要是因为很多的投资人包括国际投资人，其实大家不知道疫情什么时候结束，不知道什么时候资产价格能真正回升。

 

　　随着中国疫情的恢复以及经济活跃度的回升，北京写字楼租赁市场的资本化率将呈下降的趋势。

 

　　预计在2021年，北京写字楼市场因其租金坚挺、空置率低、投资回报稳定，仍是投资者首选。市场参与者越发机构化，内外资机构合作收购模式将更加普遍，城市更新仍是热潮，值得关注和抱掘。外资买家持续加码北京，内资买家活跃度不减。自用买家仍是写字楼租赁市场重要参与者，将持续寻找合适标的。

 

　　至于写字楼租赁市场上的投资机会，在“三条红线”的背景下，开发商持有的优质物业或将释放。北京写字楼租赁市场如果触底反弹，吸纳量下降之后，下一步租金将会上涨。