德胜公司为金融街的全资子公司，主要业务为出租运营德胜国际中心部分写字楼租赁项目和商业出租项目。本次挂牌起始价格暂定为15.75亿元。其中德胜公司100%股权价格为14.09亿元、相应债权价格为1.66亿元。转让理由是北京市非核心区域写字楼租赁市场面临下行压力。

 

　　金融街预计，本次股权和债权转让完成后，2021年度公司经营活动现金流可增加15.75亿元，合并层面将实现净利润约4.87亿元。

 

　　目前金融街有三大业务板块，分别是房产开发、物业租赁、物业经营，其中物业租赁“最扛跌”。

 

　　从收入构成上看，房地产开发业务为金融街带来了大部分的营业收入。2020上半年，地产开发占营业收入的比重为81.98%。但对应营收同比骤降约三成，毛利率仅为35.54%，同比下降7.76个百分点，

 

　　同时，因酒店入住率和景区客流量大幅下降，金融街的物业经营业务实现营业收入1.07亿元，同比下降65.00%，毛利率为-54.19%，入不敷出。

 

　　2020上半年，受疫情影响，金融街写字楼租赁物业为有实际经营困难的中小微企业客户减免租金近5000万元，导致物业租赁毛利率略下降1.66个百分点，营收同比下降仅2个百分点。相比之下，物业租赁在三大业务板块中最为扛跌。

 

　　那么，金融街为何频频“动刀”写字楼租赁项目呢？

 

　　据相关数据统计，2020年上半年，北上广深四个一线城市写字楼租赁市场的空置率全部飙升，分别是16.2%、20.9%、6.7%、25.4%，相比2019年分别上涨了7.3、2.4、2.4、9.0个百分点。同期，德胜国际中心上半年平均出租率仅为76%。

 

　　数据显示，2020年北京写字楼租赁市场的空置率和租金降幅双双创近十年新高。从中长期来看，此次疫情可能会永久性挤出部分写字楼租赁需求。

 

　　据悉，德胜国际中心位于北京市西城区德胜门外大街83号，总建筑面积约22.95万平方米，金融街持有运营德胜国际中心部分面积约3.8万平方米。由于租户的租金承受能力相对有限，加之金融街持有面积占项目整体比例较低，存在物业共用配套，管理界面交叉等问题，租赁经营压力较大。

 

　　截至2020年中期，金融街持有的可出租写字楼项目面积约117万平方米，主要集中于北京、上海、天津等中心城市的核心区位，其中，位于北京的项目最多。目前出租率最低的一项物业，平均出租率仅有44%。

 

　　去年12月22日，金融街与万科协商一致，拟37.1亿元出售北京金丰万晟置业有限公司100%股权和债权予平安人寿。此前，北京金丰万晟置业由万科与金融街间接各持50%的股权，其开发建设并持有运营的项目是金融街·万科丰科中心。财报显示，丰科中心可出租面积121092平方米，在北京8个主要写字楼租赁项目里居首。