对比写字楼租赁市场，产业园租赁市场需求在四季度的回升显得更加强势，单季度为总体写字楼租赁市场贡献近10万平方米的净吸纳量，全年净吸纳量15万平方米，其中四季度贡献了其中的66%。成熟产业园租赁市场得益于较强的产业支撑，市场需求在四季度出现大幅回升。望京-酒仙桥和上地在四季度的产业园租赁表现出了强劲需求，两个市场的单季度净吸纳量都超过了5万平方米，完全得益于区域内的互联网科技产业聚集效应。

 

　　对比写字楼租赁市场和产业园租赁市场的需求，我们发现目前北京办公室租赁市场已经出现比较突出的产业发展和甲级写字楼需求错配的问题。简而言之，目前市场的大面积新增办公室租赁需求普遍集中在城市周边的产业园内，其中主要以互联网科技类公司为主。这类企业新增办公室租赁需求依然首选其周边的产业园或乙级写字楼，并不会选择市中心的甲级写字楼。这背后除了较低的租金成本外，产业聚集效应也是重要因素，这也是上地和望京-酒仙桥区域在今年疫情后表现优于北京办公楼租赁市场平均水平的根本原因。

 

　　预计，2021年北京产业园租赁市场迎来约130万方的新增供应，受此影响，预计产业园市场空置水平可能会在2021年触及阶段性高点。从2022年开始，整个成熟产业园市场会进入一个3年左右的去化周期空置水平开始回调，整体的租金水平将触底回升。

 

　　值得注意的是，纵观北京总体办公楼租赁市场，互联网科技行业在全年超过5000平以上租赁成交中占据四成，如果算入在线教育的话，成交占比超过50%。

 

　　由于中美贸易战及疫情影响，今年北京大宗交易市场全年成交额约371亿，同比下滑19%，成交面积约87万方，同比下滑17%，成交频次较去年基本持平。

 

　　其中，外资占比持续攀升，达44%；内资占比56%，外资和自用交易表现出韧性，成交金额占比持续上升。自用型买家主要为金融保险公司及TMT企业，大宗交易中自用型买家占比继续上升，但是投资性质仍为主要收购目的。

 

　　2020年无论从成交面积或是金额来看，写字楼租赁项目仍然是主流，其中商务园区的成交金额和面积逐年上升。

 

　　预计2021年，写字楼和商务园区租赁市场仍然会是投资重点，自用类收购或将持续上升。受大量新增供应和租金下行趋势影响，2021年将是收购或出售的机会窗口。