三季度，深圳写字楼出租市场仍处于复苏通道，租赁市场活跃度持续恢复，全市整体净吸纳量环比录得小幅上升。互联网企业的扩张及搬迁活动继续领跑市场，尤其是互联网龙头企业。由于业务范围的快速扩张，这些龙头企业原有的租赁面积已无法满足新增人员的办公空间需求，因此扩张势头更加迅猛，大面积成交也尤为突出。此外，大型内资银行仍能保持较为稳定的搬迁和新设立需求。

 

　　由于写字楼出租市场仍处于租金下行期，成本集约型搬迁仍是市场主流。特别对于有大面积扩张需求的租户而言，近一年来新竣工的写字楼出租项目因可租面积较为充足且租金具有较强竞争力而更受青睐。此外，现存写字楼出租项目的租赁表现逐渐呈两极分化的趋势。

 

　　从细分写字楼出租市场来说，南山区写字楼租赁活动最为活跃，三季度南山区（包括前海）净吸纳量占全市整体水平近七成。尤其是前海片区，写字楼出租项目依托于优惠的租金补贴政策以及大量优质供应，吸引了不少企业的搬迁及新设立需求。

 

　　三季度深圳写字楼出租市场大量新增供应入市，总计新增约51万平方米，超过上半年供应总量之和。在六个新竣工项目中，有五个位于南山区，进一步加大南山区的供应压力。

 

　　虽然不少存量物业的空置率在本季度得到了改善，但由于本季度供应量较大，且新增物业的预租率整体较低，拉高了写字楼出租市场的整体空置率，达到了27.8%，供应压力最大的南山区空置率上升最为显著。

 

　　全市写字楼出租项目租金跌幅较上季度继续收窄，环比下降1.1%。业主大幅下调租金的现象在三季度明显减少，近一半甲级办公楼的租金在本季度企稳。此外，一些空置率较低或者出租率在近期有所改善的甲级办公楼甚至提高了租金。

 

　　基于上述情况，预测深圳写字楼出租市场的租赁活跃度将继续稳步回升，再加上，深圳的科技、金融等行业巨头通过自建物业解决业务扩张需求的现象日益突出，且自用面积可观。受此影响，预计今年全年净吸纳量仍能达到过去三年的平均水平。

 

　　未来12个月，仍将有超一百万平方米甲级写字楼出租项目供应入市，预计短期内深圳写字楼出租市场空置率仍将保持高位。深圳写字楼粗主市场租金仍将面临下行压力，但预计租金降幅将进一步减缓。