一线城市写字楼出租行业步入严冬 空置率考验商业地产运营能力

发布时间：2019年11月19日分享到：

　　对于上海写字楼出租行业来说，今年的冬天不好过，对于房地产商来说，同样也不好过，SOHO古北项目入市三个季度后，一半的面积处于空置状态。

　　SOHO中国旗下古北项目于2019年2月底正式入市。这座由地产商潘石屹开发的物业位于上海古北国际商务区的核心区域，总建筑面积接近16万平方米，可供出租面积11.5万平方米。

　　市场比较好的时候，核心区域新的甲级写字楼一年内的出租率往往能达到70%~80%。

　　SOHO项目生不逢时。

　　据第一太平戴维斯的调查，2018年底上海核心商圈甲级写字楼出租行业的空置率已经达到了12.4%。这一数字一直向上爬升，到了2019年三季度末上海甲级写字楼出租空置率达到了十年新高的13%。

　　对当下的市场，潘石屹又能奢求什么。何况他已无心恋战，SOHO中国此前已经筹划出售部分所持物业。

　　北京和深圳的甲级写字楼出租行业的空置率同样不容乐观。房地产服务商高力国际此前发布的报告显示，北京甲级写字楼的空置率在上半年达到8年新高，为11.5%;第一太平戴维斯则称，三季度深圳甲级写字楼空置率已达22.4%。北京、上海、深圳以及广州四个一线城市中，唯有广州的写字楼空置率处于低位。

　　新的楼面不断涌入饱和的市场。

　　据第一太平戴维斯的调研，去年上海70万~80万平方米的甲级写字楼入市，今年大约100万平方米。“楼龄情况不是特别好，对管理水平要求比较高的旧楼，面临的压力会更大。”张琳说。

　　高力国际预计北京市场今年新增甲级写字楼约82平方米，系十年新高。

　　需求却在萎缩。

　　“去年联合办公公司拿了很多甲级写字楼，帮助消化了一部分存量面积”，张琳分析认为，“今年这种情况不大可能持续，发展的比较好的比如WeWork还可以延续，一些不太好的联合办公公司已经不会有新增需求了”。

　　走过了狂热期的联合办公空间正面临资本市场的审慎对待。全球最大的联合办公企业WeWork上市失败、估值缩水，但它中国的业务仍有不错表现。中国本土的优客工场，则于近期传出了赴美上市的消息，希望能在联合办公市场冷却前登陆资本市场。

　　中美之间的贸易摩擦也令一些跨国公司在扩大其办公面积时更小心翼翼。

　　兴业太古汇首席执行官周莹对第一财经记者表示，从上海甲级写字楼整体情况看，国际客户的带看量受到了一些影响。

　　兴业太古汇是由香港兴业国际和太古地产以50：50比例合资开发的项目，地处上海黄金地段的南京西路，周边是地铁2号线、12号线和13号线的站点。

　　“如果从上个世纪，甚至是本世纪的初期看，当时在浦西的写字楼基本都是跨国公司，没有本地企业能够租得起甲级写字楼。不过在过去十年时间里，我们看到更多是本地的客户进入了甲级写字楼的市场，现在很多楼宇里有一半甚至更多的面积是由本地客户需求支撑的。”周莹表示，“有这样的本地客群，它受到国际经济影响也会减弱。我们现在和美国之间有一些贸易的摩擦，有一些跨国企业会放慢扩张的脚步，但有广泛本地企业的支撑，意味着写字楼市场不会(因贸易摩擦)上上下下很大起落。

　　太古地产财报披露，兴业太古汇的两座写字楼出租率达到了99%。

　　审慎的选择租户，是兴业太古汇成功的一个原因。比如，它在预租阶段就选择不与P2P公司合作。“我们和租户签约前会对其进行详尽的调查，这个过程中会把P2P排除在外。”兴业太古汇租赁与管理副总经理杜一莉对第一财经记者表示。

　　当下监管环境收紧，P2P公司大量淘汰，开始搬离甲级写字楼。

　　太古地产预期北京和上海甲级写字楼需求仍不乐观，市场的整体空置率将继续上升。考虑到新入市面积的体量，“(上海)今年的空置率或将继续增长。”张琳也表示。

　　如果将眼光放更长远，甲级写字楼能提供相对稳定回报。

　　上海的写字楼起步于上个世纪九十年代，在此后的二十余年时间里，也经历过大的经济动荡，包括1997年的亚太经济危机，2008年的全球金融危机等。

　　“写字楼市场经历过三四次大的调整，在金融海啸的时候当然会看到市场的低迷。一旦经济复苏，写字楼市场马上就又起来。”杜一莉认为，如果以三五年、甚至十年的时间来看，写字楼市场的波动是小于住宅或者其他不动产项目的。