险资外资零售商转战商业地产 大宗交易频现

    2010年，住宅市场频频调控，投资资本纷纷转战商业地产，各大房企竞相进入商业地产开发领域，商业地产依然成为2010年房地产最给力的投资领域。2010年，全国商业地产大单交易频现，据新浪商业地产数据监控室不完全统计，2010年全国商业地产整购案例超25个，一线城市商用物业依旧是投资热点，共发生18笔大宗交易，随着各大机构及零售商对二三线城市的拓展及前景看好，二三线城市大宗交易也有超过7笔。

    从统计数据来看，大中型城市的核心地段、运营相对成熟的商用物业是投资者青睐的焦点。在一线城市的18笔整购案例中，交易项目主要集中在北京、上海，而交易物业多处于城市的商业核心地段，购买方多为内资企业机构和部分亚洲投资基金。新加坡枫树投资以29亿整购佳程广场2栋写字楼，资料显示佳程广场位于北京朝阳的东三环，所属商务氛围浓厚的燕莎商圈；而TopmanGroup购买的东方银座广场也是在北京的东直门商圈。同时，险资放开了投资商业地产的门槛，投资逐渐活跃，10月中国人保以37.4亿元人民币整购了北京首都时代广场，成为这25笔整购案例中的最高成交金额案例（注：以上统计均不计合生创展66.05亿于关联公司收购北京通州38栋办公楼交易）。

    投资机构热衷一线城市核心地段商业项目

    一线城市的大宗交易仍是以投资机构为主，模式仍以评估-投资-运营-转让为主。例如，腾飞集团购买高腾大厦全部股份；东方银座集团出售在北京和香港的部分物业（东方银座广场及京港城市广场等）。零售商也提升了对整体市场的信心，开始加大整购商业项目力度，例如，新世界收购香港愉景新城商场；卓展集团接手北京华熙乐茂。一线城市的18笔交易中，买方或卖方为投资机构的交易约8笔，企业总部办公楼选址交易2笔，零售商整购运营交易2笔，运营转让交易4笔。

   二三线城市成为零售商投资主战场

    在二三线城市的大宗交易中，零售商占据了投资主体地位，这可能与零售商对二三线城市的业务拓展相关联。在2010年，茂业国际频频出手，先后购置4项物业用于百货运营，主要布局山东淄博、临沂，河北保定，近日更是对外公布将投资10亿元开发成都盐市口南区综合体项目，正式介入商业地产开发。新世界百货也于第四季度用5.19亿收购沈阳南宁南街东的一项物业。甚至商业地产发展相对薄弱的西北地区，新疆阿克苏亦在2010年12月现友好集团整购商业房产用于办公。

   险资入市 整购遍地开花

   2010年9月《保险资金运用管理暂行办法》出台，保监会正式对险资投资不动产开闸。在投资新规发布后的短短4个月内，各大保险公司到保监会报批的重大不动产投资项目已经超过110单，而在这110单项目的背后是近5000亿元的可投资保险资金。在不完全统计中，平安财险7.18亿整购成都建筑面积达39500平方米的中汇广场二期；中国人民保险集团37.4亿元整购122031平方米的长安街综合体首都时代广场。另外，部分险资进入商业地产开发，中国太平保险2.16亿元购深圳福田燃机电力公司30%股权，曲线购买福田的一地块（占公司估值价格的95%）；由安邦财险、和谐健康保险和标准投资集团组成的联合体以25.2亿元夺得CBD核心4地块中Z5地块。

    纵观全年商业地产，开发企业加大全国商业地产布局，险资入市大手笔拿地；国内外投资机构、基金频频出手整购，零售商参与商业综合体开发。一言以蔽之，2010年商业地产逆市上位。预计2011年的中国商业地产将面临群雄逐鹿的市场竞争，对于核心地段、优质物业的投资也将趋于火热。(来自中国经济导报)