商业地产或将接力住宅投资 开发商抢跑政策真空

在“新国十条”政策影响下，住宅市场成交量5月呈现大幅回落，随着各地的细则相继出台，成交萎缩或成为持续状态，而热点城市的商业地产近来成为楼市调控新政的受益者。根据中原地产调查，从4月份起国内房地产资金流向出现“转舵”，主要进入商业、写字楼市场。

此前，一些热点城市住宅价格贵过写字楼，少数住宅项目甚至贵过商业物业的“商住倒挂”现象已不鲜见。商业地产是否能够接过住宅市场高回报的投资接力棒受到各方人士的密切关注。

各地写字楼租赁市场已明显走出“谷底”，已让人们看到了写字楼市场的回暖。4大城市甲级写字楼租金在4月份已大幅回升，涨幅达到2%左右，北京、上海、广州、深圳甲级写字楼租金的涨幅分别为2.21%、1.71%、2.06%、3.64%；准甲级写字楼租金涨幅平均达到4%左右，4大城市准甲级写字楼涨幅分别为3.75%、3.72%、4.51%、5.32%。

资本如同流动的水，总在寻觅价值洼地。很多投资者注意到，目前商业地产尚处于2008年金融危机影响下从低谷逐渐复苏的阶段，与住宅相比，商铺和写字楼的售价和租金仍处于较低水平。眼下无论是国务院的政策还是地方上针对楼市的调控实施细则，主要针对住宅市场出台了诸多限制条款，而没涉及商业地产。与投资者相呼应的是，目前不少银行也将贷款业务有意识地由住转商。

在新的政策环境下，从首付、利率、回报率等方面看，目前投资商业地产明显优于住宅市场。同时，我国经济已重回增长轨道，就业环境也在好转，商业地产向上增长的外部环境已经具备。

政策也在影响着开发商的动作。最近，包括万科、龙湖、远洋等在内的开发商均在加大对商业地产的投入。已有消息，今年万科在深圳将建5家酒店，龙湖将计划在5至7年内将土地储备中的投资性商业物业大幅提升。据亚豪机构数据显示，北京市6月计划开盘项目总数在减少，约有32个，而计划入市的商住楼项目多达9个，商住楼明显加快了入市的步伐，在抢跑政策的“真空期”。

巨额民间资金短时内、甚至割肉涌入商业地产，大量做住宅的开发商也在改住为商，反映出投资者在抢政策的“空白”时点。

21世纪不动产的分析人士认为，投资商业地产正当其时。但该机构同时提醒人们，继北京市《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》出台，5月31日后签订土地出让合同的酒店项目，包括产权类酒店、酒店式公寓被禁止分层、分单元销售后，北京市住建委已透露，下一步还将对商业、写字楼项目进行规范。这意味着纯商业地产和写字楼拆分成小单位进行销售的行为，可能也会在禁止之列。

对此，SOHO中国董事长潘石屹认为，现在是住宅价格上涨太快，政府采用政策方式调控，这些资金就有往商业地产走的趋势，因为商业地产没有任何政治化的风险，也没有社会舆论压着政府调控它。本来应该是更多的资金和土地去建住房，如果现在的资金趋势回流到商业地产，这实际上跟宏观调控的目的背道而驰了。

业内人士分析，除大型商场和购物中心外，商铺和写字楼拆分销售是商业地产领域比较普遍的现象。开发商这么做，最大的好处是可以加快销售速度，快速回笼资金。但弊端也是明显的。近几年，由于商铺和写字楼拆分销售而带来的群访事件屡有发生。政府部门即将对商业和写字楼拆分行为进行规范，也在情理之中。而政府部门禁令只会对新项目加以约束。21世纪不动产分析，禁止酒店项目分层、分单元销售的时间起始点，是“5月31日后签订土地出让合同的酒店项目”，即这一禁令不适用于此前已签订土地出让合同的项目，更不适用于现有在售项目。同样，如果政府部门即将对商业和写字楼类项目拆分销售进行规范，会借鉴酒店禁止分层、分单元销售的做法，给出一个执行政策的时间截止点，这对现有已签订土地出让合同，尤其是准备拆分销售的商铺和写字楼项目同样是利好。另外，商铺拆分销售难免存在招商和后期管理的诸多问题，政府部门应该进行严格规范管理，但不可否认，小单位面积的商铺客观上存在较大的市场需求，政府是否会一刀切地禁止商业项目小单位销售尚存想象的空间。