住宅市场“吐血” 资金或转向炒作商业地产

住宅市场“吐血” 资金或转向炒作商业地产

“通胀是一定的（趋势），现在被挤出房地产市场后，钱投向何处才能保值？”部分房地产投资者开始显得有些迷茫了。

　　一向坚挺的楼市在本轮严厉的政策调控中，沉寂了下来，买卖双方再次陷入观望僵局。与此前各路资金竞相“输血”楼市不同，在北京、深圳等投资性强的地方，投资客开始大量抛售手头房源，那么在通胀预期下，本轮从楼市中逃出的大量恐慌性资金将流向何处？

　　《每日经济新闻》记者近日调查了部分中介和房产持有者，有人士认为，在房地产领域内，商业地产可能会出现新的机会。
　　投资资金出逃高端住宅

　　楼市冰火两重天。3月份楼市的成交量翻倍上涨，而一过4月中旬，各地却骤然出现了恐慌性抛盘。

　　4月18号，深圳市场上，在某中介地产公司的网站上，一名投资客一次性挂出数百套房源出售。尽管此后有消息称并不是一性抛售680套房源，其实该投资客早在今年2月份开始，就已陆陆续续进行套现了。

　　无独有偶，在北京，一位江浙炒房客一次性出售20多套房源，总价逾1亿元，折合单价为4万元/平方米。

　　有业内人士指出，目前挂牌抛售的房源主要集中于高端项目。不仅是深圳、北京，在广州市场上，记者调查发现，不少位于珠江新城等商业CBD区域的投资型公寓住宅楼也陆续被挂牌出售。

　　据该区域的中介黎先生介绍，去年下半年，由于珠江新城房源不多，可谓是一房难求，适合投资的优秀物业“有钱也不一定买得到”。

　　对此，万联证券研发中心副总经理黄鹏表示，受政策调控影响，肯定会有部分资金从楼市中撤出。

　　商业地产提前预热

　　据广州市国土资源和房屋管理局数据显示，虽然经历了春节长假，2010年1月至2月，广州市写字楼成交面积仍达11.68万平方米，同比增长183%。今年一季度，友邦保险在天河区城建大厦租用1800平方米；普华永道在天河区高德置地广场租用9000平方米。活跃的需求令写字楼售价也呈现平稳上升的趋势。

　　写字楼价格指数显示，今年一季度广州甲级写字楼售价环比上涨3%，甲级写字楼的吸纳量 （销售和出租的数量之和）约50000平方米，环比增长3200平方米。值得关注的是，该季度虽然有新增供应，但旺盛的需求令广州市甲级写字楼的整体空置率仅环比上升了0.4个百分点至11.63%。

　　“在市场出现通货膨胀预期的情况下，住宅价格高企不下的现状令一部分投资资金继续投向写字楼市场。”戴德梁行研究顾问部董事黎庆文表示。

　　有业内人士分析指出，目前市场上，有迹象显示部分住宅投资人士开始将资金转向商业地产项目。“目前广州珠江新城区域写字楼货量少，几乎都是只租不售。”仲量联行投资部刘裕通说。据悉，随着经济复苏，租赁需求的持续活跃带动甲级写字楼的租金上调了1.2%，达到117.3元/平方米·月。受保利中心以较高租金入市的影响，珠江新城商务中心区的平均租金环比增长了3.5%，为130.2元/平方米·月。

　　随着写字楼市场的走强，近期，保利地产今年在广州市区的重点项目——位于广州老区的中环国际公寓也顺势推出。据相关数据显示，该区域投资回报趋稳，公寓出租率达90%以上，月租金预计可达4000～5000元。

　　商业地产新炒作机会？

　　面对震荡中的住宅市场，大量退出的资金该何去何从呢？

　　有人士指出，目前中国住宅市场受政策的影响较大，反而商用物业受政策影响较小，商用物业受到的影响更多来自周边经济环境。若投资商用物业，则可以规避一定的风险。

　　《每日经济新闻》首席评论员叶檀也表示，房地产调控的主要目标是住宅地产的投资需求，如果政府能够在实体经济和税收方面给予优惠政策，那么中国久受束缚的商业地产与工业地产就会应势而长。

　　近期不少地产商也先后表示看重商业地产，万科、保丽龙等公司，纷纷提出加大在商业地产上的投资。保利地产表示，在未来3年内，公司持有的商用物业面积将增加到300万平方米，从而成为整个企业全新的利润增长点。据悉，该集团目前拥有总建筑面积超过100万平方米的商业物业，总市场价值超过150亿元，未来年租金可超10亿元。

　　然而，风险无处不在，商业地产也不例外。“政策对整个行业都会有极大的影响，一荣俱荣，一损俱损”，广州德冠投资有限公司总经理莫嵘表示，目前公司对于住宅项目、商业地产项目的操作手法就是“放缓”，他表示，原则上现在投资都要谨慎，主要是大家心理预期都会受到影响。

　　此外，刘裕通认为，一般来讲，写字楼的投资金额大，持有的成本以及管理上的成本都很高，对于散户来说，一年的管理费用都将是一笔可观的金额。而现在优质的写字楼倾向整体出租，对于散户而言压力或较大。

　　“外来基金一直都在关注广州市场的商业地产项目，但在住宅市场的投入更多一些。”刘裕通认为，由于外来基金主要看中的就是收益，投资住宅市场收益高且快。而目前广州值得投资的珠江新城区域，大部分物业属于只租不售，由于未来预期不明，广州写字楼等商铺压力较大。