北京一季度新增供应仅3万平 写字楼租金略涨

近日高力国际新闻发布会在北京召开，重点分析了中国三个主要城市：北京、上海和广州的房地产市场走势。

　　北京：一季度甲级写字楼新增供应仅3万平方米

　　2010年1季度的甲级写字楼新增供应有限，仅为32000平方米。整体空置率降至16.27%，较2009年4季度略低。
随着需求的小幅提升，写字楼租金略涨1.06%，但与去年同期相比仍下降了7.2%。未来，甲级写字楼的需求量将继续增长，到2010年底，净吸纳量将超过28万平方米。巨大新增供应量的涌入将部分抵消租金上涨的势头，造成租金反复浮动。预计随着2010年下半年需求量的恢复，租金将在2010年底企稳并在2011年后加速上涨。
　　虽然整体零售业物业租赁市场表现平淡，但众多外资和外地零售商已经开始为其在北京的扩张积极布局。整体空置率环比下降0.24个百分点，在2010年1季度末达到16.04%。与此同时，受本季度新入市项目的影响，租金下降至人民币690.63元每月每平米，环比下降0.5%。由于一些零售物业业主缺乏运营经验，针对这些经营状况不佳的购物中心，市场初现潜在投资机会。

　　北京住宅市场的强劲需求已持续十余年未减，但2010年1季度的供应量比较有限。本季仅有2个豪宅项目的465套房屋完工入市。随着经济基本面的加速和入住需求的增长，预计住宅租赁市场发展前景良好。豪宅租金已回升1.82%至人民币131.68元每月每平米，售价环比增长11.4%至38.338元每平米。但因为借贷控制收紧及其它一些政策原因，售价涨幅环比回落3.83%。预计住宅市场将继续调整，但豪宅的平均售价保持平稳。考虑到经济环境日渐转好，租赁市场可望全面恢复。

　　北京土地交易活跃，总交易额环比增长44%，同比增长170%。国资委明令78家央企退出楼市之后，其余的本地企业将继续在土地交易市场占主导地位，推动地价继续上升。

　　2010年1季度，北京投资市场保持活跃，从佳程广场的成交即可见一斑。预计未来总投资额将继续上升，本地企业将在更大程度上主导投资市场。零售物业将继续吸引海外与本地的大批投资者。但是对于大多数现有业主和潜在买家而言，如何更加专业地运营购物中心仍是一大挑战。

　　上海：写字楼空置率09年的最高点下降至13.7%

　　在2010年1季度，甲级写字楼的新增供应仅为5，000平方米。在政府关于2020年使上海成为国际金融中心的利好刺激下，需求量有所增加，空置率从2009年底的最高点下降至13.7%，写字楼租金环比小幅上涨1.7%。在浦东地区，租赁成交尤为活跃。而在浦西的CBD，空置率已经下降为10%。预计，在未来的1年内，写字楼租金同比降幅将逐渐缩小。在2009年末达到谷底之后，预计售价将会稳步回升。

　　零售物业租赁方面，租金已从2009年下半年开始回升。在上海世博会即将开幕的利好推动下，市场需求明显上涨，CBD区域的租金也上涨明显，2010年第一季度已经增长了5%。

　　高端住宅租赁市场也受益于世博会的召开，市场对于需求量的预期激增，供应量上涨了10%，但由于2010年1季度新增外籍雇员的租赁需求非常强劲，因此空置率未现下降而是依然维持在2009年末的24.4%水平。在销售方面，普通住宅市场将有调整，售价预计下降10%左右。预计，在资金充裕及人民币升值的预期下，高端住宅市场售价将保持平稳。

　　在投资市场，本地投资者表现活跃。写字楼物业成为金融机构投资的首选。外资已经重新表现出意向并开始采取行动，但将面临本地投资者的有力竞争。

　　广州：写字楼租金升至133元每平米

　　由于2008和2009年新增供应仅有25万平方米，广州甲级写字楼的空置率下降至16.3%。虽然2011年的写字楼新增面积预期为134万平方米左右，但政府的40亿人民币计划将带动更多的跨国企业总部进驻，将空置率保持在一个合理的水平。而事实上，写字楼租金从2009年下半年已开始缓慢回升。在2010年第一季度，写字楼租金已上升至人民币133元每平米。但是租金的上涨并未赶上售价，这也将导致收益率的进一步压缩。

　　因为巨大的供应量即将涌入，广州的零售业物业市场将出现竞争激烈的局面，同时也将有更多的一线国际高端品牌进驻。消费品零售销量的增长成为商铺租金的支柱。但随着天河区一些新购物中心的完工，这一区域的商铺档次会逐渐提高，同时将广州不同区域的零售业档次差距进一步拉大。

　　住宅销售市场保持稳定，尤其是高端住宅部分，投资者依然喜好其带来的更高回报。在普通住宅市场，价格将保持坚挺，但是对下半年交易量降低的预计会给价格造成下降的压力。