甲级写字楼租金结构性震荡

的确，写字楼市场还有巨量新增供应有待市场消化。统计显示，2010年上海甲级写字楼新增供应量达到100万平方米，比去年增加一倍还多。

但新增需求增长平缓，其中作为上海甲级写字楼重要租户的金融类租户，未来仅贡献约150万平方米，并且要到2013年才开始显现。

第一太平戴维斯预计，2010年上海甲级写字楼租金仍有5%～10%下调空间。高力国际指出，到年底租金预计下调至6.2元/平方米/天。

值得注意的是，陆家嘴甲级写字楼租金将独树一帜。东亚银行大厦、未来资产大厦等调高了租金。仲量联行中国区董事、浦东办公楼部总监李凌指出：“浦东租金预计将上涨15%～20%。”

未来几年，上海甲级写字楼呈现结构性增长特点。一方面金融类租户所占市场比例更大，另一方面，浦东优于浦西，其中陆家嘴地区更是特别抢眼。

新增供应翻倍

“预计2010年上海甲级办公楼新增供应量将有100万平方米，市场压力巨大。”第一太平戴维斯上海公司董事长刘德扬指出。

另一国际代理机构同样给出巨大新增供应数据。高力国际华东地区研究与咨询部董事李庆贤介绍，按照目前规划及施工进度，预计2010年将有超过80万平方米的甲级写字楼完工上市。

值得注意的是，2010年这80万-100万平方米的甲级写字楼新增供应量，创造了新增供应的历史新高。

2008年甲级写字楼新增供应量约为70万平方米，2009年甲级写字楼新增供应量降为不足40万平方米。2010年上海甲级写字楼新增供应量比去年增加了一倍还要多。

前两年上海写字楼市场疲软，写字楼项目由于受经济危机等原因影响纷纷缓建、停工、延期，造成了现在这些项目集中上市，巨大的新增供应量令市场为之紧张。

李庆贤提醒：“从目前已知信息，2010年新增甲级写字楼中将有近30%的面积不会释放到租赁市场。其中部分为开发商吸纳自用，部分被其他企业收购并很可能自用或者作将来扩张备用，这其中大部分由国内金融机构购入。”

从分布来看，新增供应主要集中在浦东，占到约70%左右，浦西新增供应则主要集中在静安区域。从项目来看，主要有二十一世纪大厦、保利广场、新鸿基国金中心二期、会德丰广场、恒基155项目等。

新兴商务区成为重要新增供应区域。自去年以来，更多的甲级写字楼出现在上海非中心区域的新兴商务区，预计未来数年新兴商务区甲级写字楼市场每年将有30万-40万平方米的楼面落成。这些供应主要集中在虹口区四川北路沿线、普陀长风板块及闸北区火车站一带。

需求增长放缓

甲级写字楼巨大的新增供应量需要持平的新增需求量，才能保证写字楼市场向好发展。而高力国际最新给出的统计数据：上海未来三年金融证券类新增需求有150万平方米。

近些年来，金融业及相关产业一直是上海甲级写字楼重要的租户。截至2008年底，上海甲级写字楼市场中金融业的吸纳面积约为55万平方米，占总体市场的16%。其中部分机构租赁面积可达整层甚至若干楼面（2000平方米以上），一般的也需要三四百平方米。

去年3月上海“两个中心建设”获批，上海将建立吸引国内外各类投资者的多层次金融市场体系，包括投资银行、基金及资产管理公司等。可见，金融租户将成为上海甲级写字楼需求十分重要的结构性增长点。

因此，对这些金融类租户的驻数量、需求面积、租赁特点等方面进行统计分析，将在一定程度上反映出未来上海甲级写字楼新增需求和发展变化。

高力国际做了一份国际金融中心规划对甲级写字楼需求拉动的报告。假设随着有关政策实施推动，尚未进驻上海的国内外主要金融机构及相关产业皆有望来到上海，并分别统计出他们的办公需求。

预计将有162家银行、保险公司和证券公司随第一波效应进入上海，以其平均办公楼面积估算，可为甲级写字楼市场带来约24万平方米需求；约755家海外金融机构，带来新增需求约70万平方米；资产管理类机构有望达到2700家，带来约30万平方米需求；金融业服务机构及中介3000家，带来约12万平方米需求；此外，相关咨询服务机构带来新增需求约22万平方米。

“不难发现，国际金融中心效应总计可为上海甲级写字楼新增需求约150万平方米。”李庆贤介绍，其中银行、保险及证券等主要机构新增需求占65%，其他金融业机构（如金融中介、资产管理公司与股权投资公司）新增需求占20%，法律、会计及咨询等服务新增需求约占15%。

李凌指出，写字楼新增需求的增长与GDP等经济参数基本上保持一致。上海甲级写字楼供应量不断增长，未来几年写字楼新增需求却也将平缓上升。

租金结构性分化

金融类租户的新增需求不能在一年内迅速兑现。

“150万平方米新增办公需求要到2013年才能全面进入市场。这需要大约三年的时间慢慢推进。”李庆贤强调。

他介绍，金融业增加值与金融机构数量，进而与其占用办公面积是正相关的。因此通过预测金融业增加值可以推算出国内金融机构所需办公面积增长情况。假设从长期看金融机构数量的增长与其增加涨幅趋同，即年均13%，政策所催生的新增国内外金融机构，有望在2013、2014年才能带动相关办公需求。

面对甲级写字楼供应与需求失衡的难题，租金定价水平还必须仔细观察市场脸色，见机行事。对于今年写字楼市场行情，几大国际知名代理机构给出了谨慎的判断。

第一太平戴维斯上海公司董事长刘德扬强调：“现有空置面积租金将进一步下跌，2010年全年租金预计下跌5%至10%。预计2010年末，上海甲级写字楼整体空置率将升至25%左右。”

高力国际报告指出，甲级写字楼租金在空置率走高的背景下，预计2010年仍处于下降通道，但跌幅收窄至个位数，到年底租金预计下调至6.2元/平方米/天。

盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民指出，写字楼是经济的领先指标。目前上海大型商务中心已经基本填满，今年下半年庞大的新增需求将会释放出来。

但是，从区域来看，写字楼租金也将出现结构性的特点。李凌指出，浦东甲级写字楼租金要优于浦西，特别是陆家嘴地区表现活跃。其中浦东写字楼租金将上涨15%～20%，个别优质写字楼项目也将纷纷调高租金，而浦西写字楼租金将缓慢回升，降幅也将不断缩小。