身陷野蛮生长之困 独栋写字楼大量闲置待售

2009年已过去大半，空置率一直处在高位运行的写字楼市场仍有恶化趋势。根据代理行统计数据，时至9月，北京甲级写字楼空置率已达30%，再创历史新高。在空置压力下，甲级写字楼租金也一路下跌，平均租金自去年低迷时期至今已下调18%。

写字楼市场持续低迷带来的影响远不止于此，作为写字楼市场的新兴部分，企业独栋也正遭遇发展危机。“企业独栋，做得都快没信心了。”一位企业独栋项目负责人有些泄气的话道出了独栋写字楼市场的生存现状。记者获得的相关数据显示，2008年北京企业独栋市场供应量达100万平方米，但直至今年上半年，成交量仅有50万平方米，尚有大量企业独栋闲置待售。

探究深层次原因，写字楼市场专家表示，企业独栋很大程度上是各个区政府规划产业园行为衍生出的产品。为追逐高额利润，近几年大量工业用地投入独栋办公市场，供应量猛增，但产品配套并没有跟上，需求也并非想象般旺盛，由此导致企业独栋尴尬生存。而今，资源分散、产品配套不完善、产业链条缺失、开发商后劲不足等弊病困扰企业独栋的发展，如何与政府形成良性沟通、打通融资渠道、提升产品竞争力，成为摆在独栋开发商面前的待解难题。

井喷供应惨淡成交

北京丰台总部基地，300多座咖啡色方柱形的独栋小楼整齐排列，与市中心繁华商圈相比，这里显得地广楼稀、清静闲雅，透过玻璃幕墙，甚至清晰可见楼内的忙碌办公情形。每天，有400多家企业在这里上演自己的财富故事，3万多名员工在这里出入；每年，区内企业为当地创造的财政收入超过4亿元。

实现这组数据，总部基地只用了5年多时间。作为北京企业独栋最具代表性的项目，总部基地的成功让诸多后来者看到了独栋的力量。

与传统写字楼相比，由于具备“三低一高”(低楼层、低密度、低容积率和高绿化率)的优势，企业独栋逐渐被市场青睐，2003年总部基地建设后，北京的企业独栋步入开发热潮。

如今，企业独栋项目散布北京东、西、南、北各地，大多地处郊区地带。东北方向有非中心、MAX空港企业园、北京LINK、总部特区；亦庄方向有BDA国际企业大道、联东U谷、亦庄硅谷、龙森创业园等；西南方向有总部基地、总部国际；西北方向有硅谷亮城、中关村环保科技示范园、中关村软件园等。此外，还有龙脉硅谷、通州商务园等项目分布于其他区域。

然而，过于分散的企业独栋布局，使得资源难以集中，致使独栋产品营销和成长双双出现难点。对于大多数企业独栋开发商来说，复制总部基地的成功几乎是不可能完成的任务，摆在他们面前的是一片萧条景象。

“2008年企业独栋整体大概有100万平方米的供应量，但成交量非常惨淡，从去年到今年上半年，全年成交仅50万平方米。”北京建工置地有限责任公司副总经理郝鑫接受记者采访时表示，随着这几年北京写字楼市场供应量持续放大，使得市场矛盾更加激化，其中包括独栋市场。

而在采访中，多家企业独栋负责人对市场现状表示担忧。“2008年奥运会之后到今年年初，确实感觉到金融危机给我们企业独栋办公带来的负面影响，主要是客源的问题。”亦庄一家企业独栋项目营销策划负责人表示，虽然公司战略有所调整，但从目前情况看并不乐观。