供求严重失衡将回暖 商业地产"抗寒"进行时

外部承受全球金融危机的冲击，内部面临供需严重失衡的困局，与火爆的住宅市场相比，中国商业地产市场仍在冬季徘徊。然而，“只顾低头开发，不顾抬头看天”依然是商业地产开发商们的生存现状。当“商住倒挂”已成不争事实之时，行业应该深思，2010年，商业地产将面临何种政策以及市场环境？商业地产真正的竞争力何在？危机过后，商业地产又将迎来怎样的发展机遇？

　　商业地产“抗寒”进行时

　　2009年，商业地产的日子并不好过。
在很多人认为全球快走出金融危机之时，“迪拜危机”又来了，这个倚重商业地产筑起的奢华王国，在获得超速发展的同时累积了巨大风险，最终陷入债务危机，也为中国商业地产提了个醒。
　　“迪拜危机，给我们的警示就是它的发展太热，我们在这个时候要保持冷静，商业地产不要再盲目地加大投资。”12月5日，在2009年第十一届CIHAF中国住交会“中国城市与商业地产发展论坛”上，国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示。

　　当日，来自商务部流通产业促进中心、国务院发展研究中心、中国人民大学、中国城市商业网点建设管理联合会等机构的政府官员、专家学者与来自全国各地的地产运营商齐聚中国住交会，就目前中国商业地产出现的问题、发展中的难点，以及2010年商业地产可能面临的环境、发展趋势等话题共同探讨城市与商业如何协调发展。

    现状：供求严重失衡

　　“今年的商业地产和住宅地产在7、8月以前，走出了一个完全不同的行情，冰火两重天，住宅地产红红火火，而商业地产并不令人满意，甚至还处于低迷状态。”任兴洲表示。

　　的确如此，从今年2、3月份开始，住宅市场走向火爆，销售增长速度极快，到了4、5月份以后更是井喷式放量。据任兴洲介绍，数据显示，今年1~10月份全国的住宅销售面积是6.64亿平方米，且不仅销售增长速度快，商品房的价格涨的也很高，10月份70个大中城市的商业住宅房屋销售价格同比上涨了3.9％，北京、上海、深圳、广州等一线城市的涨幅更是远远高于这个数据，甚至有些地方价格高出2007年整体价格，创造了近年来的价格最高点。

　　和火爆的住宅相比，商业地产普遍低迷。“今年1~6月份，全国31个主要城市有一半左右城市的商业地产销售处于下降状态，部分城市的商业地产销售面积甚至下降了30％。上海浦东上半年的写字楼租金下降了11％，广州写字楼的租金跌到了2005年的水平。”任兴洲介绍。

　　然而，资本对于商业地产的热情并未因市场困境而变化。以上海为例，上海统计局数据显示，上海写字楼今年前7个月投资103.8亿元，增长8％，增幅大于商品住宅投资的6.2％。第一太平戴维斯也预计，今年下半年上海约有50万平方米新增供应。值得注意的是，今年上半年需求才仅为1.2万平方米。

　　非理性开发暴露出的一个重要问题就是食量过大但是消化能力有限，导致后期经营风险。在中国人民大学商学院教授、博士生导师黄国雄看来，目前中国商业地产发展“有机会也有风险，有规模也有泡沫”，问题的根源在于脱离了市场的需求。他表示：“有些省会城市一口气提出要构建4个商业地产项目，200万的人口，建四五个大型商业设施，规模是不合理的。这些问题反映出商业地产的发展确实存在着泡沫。”

　　事实上，“供大于求”已然成为中国商业地产普遍存在的现象，在危机背景下，供求失衡的矛盾亦日益凸显。

　　任兴洲亦指出，目前商业地产的低迷与商业地产供应有很大关系。这些年来前一轮经济的快速发展，使得每一个行业都或多或少有泡沫的存在，商业地产也不例外。大量供给在经济高速发展时感觉不出来，一旦经济下滑回调的时候，商业地产供大于求的形势就开始显现。

　　她同时认为，商业地产增速缓于住宅地产，背后有着非常深刻的原因，首先，商业地产和实体经济紧密相连，在全球经济衰退的情况下，投资者变得相对谨慎；其次，差异还表现在商业地产的通胀保值功能和住宅不一样，由于对未来的通胀预期，住宅被赋予了投资保值、规避风险的功能，所以很多人已不是在买房子，而是在做金融投资，带动了住宅高速增长，而商业地产这一功能比较弱；再次，北京、上海等一线城市商业地产供大于求的局面并未改变；最后是政策原因，政策是重要推手，推动了住宅地产的发展，但是对商业地产而言，却没有那么多的优惠政策。

　　全国政协委员、商务部原部长助理黄海表示，改革开放以后，商业多元化确实给我国市场带来了生机和活力，但是也出现了一些问题，特别是在上世纪90年代中期，商业网点特别是大型商业设施盲目建设问题比较突出，引起了社会广泛关注。2000年开始，城市商业网点规划即在研究制定中，2006年规划条例被国务院列入了一类立法规划，一旦通过随时可以发布，但是很遗憾直到现在这个条例一直没有出台。

　　不过，黄海透露，目前商务部仍在积极地推进商业网点规划，国务院法制办也在积极协调，有望明年出台。

    预期：2010年或将回暖

　　2010年商业地产将面临什么样的环境？这成为悬在众多开发商心头上待解的谜团。或许，经历了今年的蛰伏，明年商业地产或将迎来发展新机遇。

　　黄海分析认为，我国的商业还将持续快速发展，商业地产在相当长的时期中仍然有比较大的需求，“今年我国消费品零售总额和去年相比，增长了15.5％左右，我们判断明年商业肯定要高于今年的增长率，估计明年增长率将高于16％，这样就给商业地产带来了很大的需求。”

　　在谈及2010年宏观经济形势及对商业地产的影响时，任兴洲也指出，从今年的一系列积极因素来看，今年“保八”的任务已经毫无问题，整个经济持续稳定发展的势头非常明显，按明年经济的增长态势和动力格局分析来看，情况要总体好于今年，而这样的经济形势也有利于实体经济和商贸流通领域的发展和回升。

　　“此外，消费的稳步增长，有利于批发零售业的发展，进而也有利于跟批发零售相关的地产的发展，而宽松的货币政策和财政政策也有利于整个商业零售业的发展，进而影响到商业地产逐步复苏和回升。”任兴洲表示。

　　21世纪不动产北京中天大业总经理邓中文则认为，目前出现的“住商倒挂”只是短暂现象，随着中国经济不断上升，必将刺激商业地产价格再次提升。“目前商业地产价格相对较低，而拿地、建设以及销售成本偏高，因而从理性角度看，商业地产价值应该被低估了”。

　　在普遍利好的论调下，就各级政府以及开发商而言，如何走出商业地产的寒冬？专家建议应根据城市实际需求，理性规划、合理进行结构调整。商务部流通产业促进中心副主任徐敏表示，商业是城市发展的基础，一个城市的商业和它的设施相互结合和相互渗透到了非常密切的程度，商业物业的开发以及如何按照商业发展规律的要求去建设，已成为我们目前面临的重要课题。

　　对此，黄国雄认为，要了解城市构成、运行规律，合理安排各种商业业态的搭配，如市中心、社区中心、商务街、小商品市场多层次结合，“有力、有度、有效、有序”地发展中国商业地产经济。

　　任兴洲也表示，如今商业地产市场仍处于调整之中，在这种情况下，商业地产要做的是理性规划、市场整合、结构调整，如科学发展专业性商铺、城市综合体、购物中心和组团式商业等。“商业地产要利用这样一个机会进行结构调整，特别是对投资结构、投资节奏要有所控制。目前商业地产供大于求，因此要控制投资，让整个供求关系处于相对合理的水平上。”