北京东二环最大烂尾楼易名“中汇广场”高调入市开始招租

发布时间：2009年12月11日分享到：

 

被业内称为东二环最大烂尾楼的华普中心Ⅰ段写字楼，在搁置3年之后，近日易名为“中汇广场”并开始招租，这意味着华普集团欲借壳湖北武昌鱼股份有限公司谋求地产上市融资扩张之路暂时告一段落。

　　■ 武昌鱼公司忍痛割爱

　　尽管沪市上市公司600275的股票名称仍然为湖北省武昌鱼股份有限公司（以下简称武昌鱼公司），但就公司大股东以及主营业务来说，其实质早已更换为一家北京地产公司。

　　武昌鱼公司10月26日出炉的三季报显示，前三季度实现营业收入2539万元，同比增长近342%。对此，武昌鱼公司表示业绩增长源于中地经纪公司租赁收入增长。中地经纪公司是北京中地房地产开发有限公司(以下简称北中地)的关联公司，而北中地正是武昌鱼公司的控股子公司。

　　从其财务报表上营业成本、税金、管理费用等各项指标来看，武昌鱼公司的业务均围绕北中地展开。

　　但最近公布的一则消息却透露北中地的去留已经成谜。11月9日，武昌鱼公司发布重大重组进展公告称，关于向控股股东华普集团出售北中地的事宜正在报有关部门申请受理。

　　对于调整后的方向，武昌鱼公司管理层表示，公司对现有的物流管理及农业资产加大了整合力度。

　　在将该公司原有的农业业务荒废了5年之后，武昌鱼公司为何重操旧业？而投资地产的回报率远高于农业渔业，况且其控股子公司北中地还拥有一块令业界羡慕的黄金地段。

　　资料显示，北中地的主要资产为华普中心Ⅰ段、Ⅱ段、Ⅲ段项目用地。华普中心位于北京黄金地段东二环与平安大街交汇处，其中Ⅰ段建筑体量高达12万平方米，是东二环核心地段华普中心中位置最好、建筑规模最大的块地，主要规划为甲级写字楼。以其附近朝阳门SOHO、悠唐等现有项目价格水平来估价，华普中心Ⅰ段的单价至少为4万—5万元/平方米左右，其总值约高达50亿—60亿元。

　　但是事实上，早在今年5月8日，武昌鱼公司董事会即已通过了出售北中地这一方案。

　　■ 华普的资本腾挪术

　　可是当初，华普旗下的地产业务借壳上市却绕了一个大大的圈子。

　　2002年7月，华普集团与A股上市公司武昌鱼公司原大股东武昌鱼集团签订协议，武昌鱼集团将其持有的武昌鱼公司29%的股权以每股3.03元的价格转让给华普集团，总转让价款2.15亿元。此次转让后，武昌鱼集团仍保留了部分股权，但已经让出了控股地位，华普集团成了武昌鱼公司第一大股东，顺利铺开了旗下地产业务的上市之路。

　　2002年9月，由华普集团一手导演，武昌鱼公司以2.93亿元从华普集团手中购入了北中地51%的股权。

　　然而北中地负债率高达90%，面临钱粮不足的局面。

　　为此，武昌鱼公司就将投资重点放在北中地上，同时几乎荒废了原有渔业业务，而北中地在接下来两年并未为武昌鱼公司带来多少收益，导致上市公司武昌鱼公司2004年遭遇亏损。由于证监会规定上市公司连续两年亏损便会被警告，为避免这一点，据知情人士透露，2005年武昌鱼公司原大股东武昌鱼集团几乎自掏腰包，帮助武昌鱼公司扭亏为盈。

　　但2006年武昌鱼公司仍然亏损，武昌鱼集团急于离场，最终华普集团以每股1.78元的价格受让了武昌鱼集团持有的1.21亿股，这一价格比4年前低了41%，武昌鱼集团低价清仓。至此，华普集团共持有45.13%的股权，进一步巩固了其第一大股东的地位。

　　与此同时，华普集团又主导将北中地另外46%的股权卖给了武昌鱼公司。至此，华普集团几乎将北中地全部装入武昌鱼公司。

　　一般而言，借壳上市后，地产公司无疑如虎添翼，其融资扩张势在必然，但华普集团入主武昌鱼公司多年来基本处于亏损，且摒弃原有业务而将重心放在地产上，最终回报却不尽如人意，反而加剧了武昌鱼公司的资金紧张态势。尤其是武昌鱼公司为购入北中地花费的资金已经超出了华普集团收购武昌鱼公司，这客观上让华普集团享受了免费吃“鱼”的过程，同时也耗尽了武昌鱼公司的家底。

　　为此，北中地引入战略合作者进行融资，即香港瑞安集团与JP摩根设立的子公司北京中天宏业房地产咨询有限责任公司（以下简称中天宏业）。

　　但当时北中地的主要资产标的物即为尚未开发的华普中心Ⅰ段，简单说来，华普中心Ⅰ段开始扮演一个“抵押物”的角色，不过没想到的是，后来这一角色悄悄发生了改变。

　　■ 谁是牺牲品？

　　当时，中天宏业和北中地签订了《房地产策略投资协议书》。根据协议，中天宏业将向华普中心大厦项目定向投资11.10亿元资金，在中天宏业第一笔金额支付后的1年内，北中地应将华普中心大厦销售款中不低于12.38亿元作为投资优先回报支付给中天宏业；最终北中地应将华普中心大厦销售款中不低于17亿元作为投资优先回报支付给中天宏业，超过部分北中地和中天宏业按80:20的比例进行分配。该合同已于2006年6月生效并开始履行。

　　同时，该协议中还有一条有争议性的规定：合同双方均有权以办公场所不低于1.5万元/平方米、商业场所不低于1.7万元/平方米、停车场不低于1.2万元/平方米的价格对华普中心大厦整体或任何部分进行销售。

　　对此，中天宏业副总经理林枫接受记者专访时表示，中天宏业与北中地公司同时签定4份合同，包括《预售合同》、《补充预售合同》、《项目转让协议》和《框架协议》，中天宏业以近5亿元的首付款购买了12万多平方米的甲级写字楼。

　　而北中地控股股东上市公司武昌鱼公司总经理王晓东接受采访时则表示：交易的性质是房地产合作开发，而非房地产买卖，中天宏业支付基本收购价是建楼款，而非取得项目所有权的购楼款。当年北中地和中天宏业采用的是“让度抵押”方式，北中地将房产登记在中天宏业名下，中天宏业提供融资，双方合作开发，但之后中天宏业的股东已经发生变化了。

　　为此，华普中心争议搁置了3年之久。

　　今年8月，中国国际经济贸易仲裁委员会下达裁决：中天宏业的资金性质为购房款；裁决北中地公司交付华普中心Ⅰ段A座、B座、C座1-5层的商品房，并在办理产权证后登记在中天宏业名下。

　　裁决下达后，中天宏业将该项目更名为中汇广场，并开始招商。

　　对此，王晓东表示，尽管依照相关法规华普中心将登记在中天宏业名下，但中国国际经济贸易仲裁委员会也不否认北中地和中天宏业按80:20的比例进行利润分配。

　　而作为该项目资本腾挪的壳资源的武昌鱼公司，显然和地产的缘分已尽，双方正在协商分手，连续两年亏损的武昌鱼公司正陷入退市风险。