资本市场的全面认可一扫资本链困局

   开发企业依靠预售款可以把一个个项目滚动起来的时代已经一去不复返，特别是对于投资大、周期长、需长期经营的商业地产来说，简单的"开发+销售"的模式实践证明并不成功，战略思维和定位都必须重新调整。

   "如今发展商投身商业地产开发，不仅要懂地产、懂商业，更重要的一条是懂金融，走一条资本之路，商业地产只有在金融创新中才能绽放活力。"这是在日前由新地产与汉博顾问在上海举办的"2009第二届商业地产年会"上，与会人士一致把2009年的商业地产重头戏聚焦到"资本引擎"关键点上。

   资金链困惑限制规模化发展

    一直以来，中国商业地产的长期发展前景被外界广泛看好，一方面中国经济发展水平、人口、资金三大要素支持商业地产发展，在城市化进程中，住宅发展到一定规模对商业地产，特别是对购物中心这样的业态有一定的拉动作用，另一方面，通过研究租金数据分析我国商业地产运行现状可以发现，有一半城市没有恢复到去年的中间水平，例如上海、北京、广州这样的一线城市，还有二线城市租金水平比去年三季度还低一些，而和国际化大都市的租金水平比，绝对数字还是处于相对低的水平，所以在租金或者发展空间方面，都有广阔的想象空间。"但现实的情况是，中国发展商更愿意造住宅楼而不愿意造商业地产，尽管每个人都知道商业地产对未来来说是一个'金娃娃'。"花旗房地产投资亚洲有限公司副总裁兼首席投资执行官姚蔚一针见血的指出，"因为，要把'金娃娃'从种在地上一直到它长成一个'金娃娃'这个过程是非常艰难的。"

   在姚总看来，国内商业地产开发最大的困惑来源于资金链。在国外，做商业地产贷款的时候可以只还利息不还本金，而中国为商业地产提供的贷款还是局限在那些短期或者是中期的，要求还本付息，一个地产项目即使十年还清也需要10%的回报率，而商业地产在前期两三年是培育期，回报率没有办法支撑银行贷款还本付息的支付，这阻碍了中国商业地产的投资。

   宝龙集团副总裁刘晓兰在谈及宝龙集团2003年起转向做商业地产的七年历程时，也持同样观点："商业地产这块，因为它的专业度要求非常高，需要一个相当长的经营培育期，短期内不可能给开发营运商带来很好的回报。"

   商业地产融资体系有待激活

   商业地产是门极强的技术活，每一环节都"暗藏杀机"；同时，商业地产又最是变化多端，时不同、地不同、势不同，道亦不同。没有详尽而切实的计划就贸然投身商业地产，其结果也许比空手上战场更糟。而找到合适和融资体系，正是商业地产项目现阶段发展的生命线。"银行只是从提供开发贷款，然后开发贷一结束马上要发展商还贷款的话，发展商就养不起商业地产，因此，我们的金融体制需要一个彻底改变来鼓励商业地产。"姚蔚补充说。

   中国民生银行地产金融事业部副总经理兼首席分析师董续勇也认为，大部分商业地产发展商无法复制大连万达那样，用住宅大量开发的资金养商业地产的模式："国家商业银行对商业地产的支持度还远远不够，资金链困惑限制了商业地产规模化发展。美国商业银行商业地产贷款占了贷款总额的24%，这个比重相当高。我们国家商业地产规模到底有多大呢，有一个旁证，14家商业银行里面的房地产贷款占了总贷款的比例，北京银行有12.39%，中信银行10.18%，所有银行加起来平均比例仅是7.57%，这个房地产贷款既包含了住宅也包含了商业。如果简单按照商业占20%的比例来测算的话，我们商业地产的贷款占整个银行贷款比重可能大概只有2%左右。"

   在商业地产这块，银行与非银行的金融机构以及第三方的金融机构之间加强合作，成为更为理想的出路。"商业地产贷款金额达，期限长，不同阶段可能有不同还款要求。这靠商业银行一家来做是不可完成的任务，需要信托、投行、基金、保险一起来进行合作，另一种合作是金融系统和商业地产第三方服务机构之间的合作，例如一些顾问公司，一些物业租赁公司、销售公司。"董续勇补充说。

  资本市场开始全面认可商业地产

  事实上，2009年房地产迎来最强悍的一轮IPO热潮，宝龙集团10月14日在港正式上市，成为大陆首家真正意义上在港上市的商业地产公司。对此，新地产杂志主编张文豪分析："这轮IPO潮从商业地产的角度可以得出结论，过去商业地产有一个难处就是缺少商业资本的支持，宝龙集团的案例表明，资本市场已经全面认可和支撑了商业地产，这是一个里程碑式的事件。"

   身处IPO热潮中心的宝龙集团副总裁刘晓兰同样感触良多："从最初不断追求产品的核心竞争优势，到今天的上市之路，我们最大的感受就是整个行业的竞争格局发生了巨大变化，已经从产品的竞争已经转向资本的竞争。"她表示，和投资者接触过程中，尤其是和国际投资者的接触，感受到了中国商业地产长线投资的潜力，很多保险基金看准中国市场潜力非常极大，尤其对持有型的商业物业非常关注，因为他们看好中国的国策和它潜在的市场方向，同时，上市后也开阔了宝龙对于资本之路的眼界，"资本之路不单单是IPO，也不单单是上市。持有型的商业物业对资金沉淀需求非常高，上市以后我们利用很多工具，在为下一步在全国的快速铺张发展在做我们的'加油仗'。"刘晓兰补充说。

   来自民生银行地产金融事业部的统计数据显示，2009年商业用房销售面积1到10月份增长了33%，住宅销售面积增长50%；而1到10月份商业用房投资则有35.4%的增长速度，住宅增长只有14%，说明商业地产今年高投资趋势已经相当明显，这当中除了有资本市场的推动之外，大型房地产集团也在今年全面进入商业地产，例如重庆最大的地产巨头龙湖集团再次启动香港上市计划，并表示未来要拿出15%的土地储备做商业地产，万科在近期也表示未来商业地产发展比重将占到20%，绿城集团也要进入商业地产，中国的商业地产未来进入更大规模化的发展。

    开发商的信心同样来自于品牌商家的动向，最近一大批主力店和连锁品牌商家发布了新的拓展计划，二线城市商业地产发展前景也引来各方关注。合肥之心城董事长张陈表示，作为35万平米的城市综合体，之心城已经趁此机会将100余家国际品牌首次引入合肥，填补目前合肥综合性购物中心与体验式消费空间的市场空白，而湖州"爱山广场"街区商业发展模式也受到了广泛的关注，成为符合和推动城市特色和个性发展的动力引擎。

   商业地产长线价值被唤醒

   资本回流纷纷弃"住"选"商"

   今年住宅市场的火爆，并没有为它引来大宗交易的跟进。相反，国内、国外的机构投资者们不约而同地将目光投向了商业地产。眼下对于投资市场来说，商业地产正慢慢成为房地产新的利润增长点，并且成为国内投资者迅速崛起主导。

  内资偏好写字楼

  投资市场变成了以本地投资者为主导的市场。戴德梁行统计报告显示，截至今年9月15日，内地本年共录得32宗大宗物业交易，涉及总额超过33.6亿美元。而在本年大额投资交易的买入方中，国内资金的比率远多于国外资金，无论是整体宗数及金额占比均高达84%。

  国内投资者资金相对充裕，对土地及物业有较大的需求；而与此同时，不少海外机构则出于锁定投资利润、调整资产组合以及把握潜在的新投资机会的考虑，正准备出货。双方可谓一拍即合，促成了今年下半年的成交活跃。

   中原地产研究显示，内资收购偏好写字楼物业。从部分写字楼大宗交易情况，共同点都是单笔交易金额较大，且买方多为资金充裕的国内银行、券商、以及保险公司，这些公司选择在市场低迷时期购买写字楼，在自用的同时可兼作投资。

   比如中银香港收购大宁国际商业广场四幢办公楼，上海浦东发展银行收购富力盈悦国际半栋写字楼，SOHO中国收购东海广场，上海农村商业银行收购中融碧玉蓝天大厦10层楼面、4个裙房铺面等。"国内几大城市，住宅的租金回报率仅3%左右，而写字楼的租金回报率一直稳定在6%上下，即投资写字楼的租金收益是住宅的一倍。"中原地产分析人士指出。

   对于内资的活跃，"这有两方面原因，一是融资方面，与外资基金相比，国内投资者融资渠道更多、更方便，还可能得到国内银行的贷款支持，而海外资金进入中国还不太容易，部分资金还要从海外银行贷款融资，而目前海外的银行贷款相对还比较难。"戴德梁行叶建成表示，"在收益方面，海外投资者获利后资金要打回海外，需要缴纳预提所得税，而国内投资者则不需要。所以从获利空间上来说，国内投资者也更具优势。因此，国内投资者完成收购物业的速度更快，谈判成功的几率也更大。"

    另外，与外资对于物业有固定的投资周期和回报要求不同，国内投资者很多是自有资金收购，资金压力小，不会有一个很明显的退出时间表，会更可能长期持有。

    外资青睐大型商铺

   中原地产研究显示，去年金融危机后，外资在国内房地产市场表现平淡，今年以来，外资在写字楼、酒店式公寓、商品住宅等方面成交占比显著下降。随着住宅市场的火爆，近期外资大肆回流内地楼市，并首先选择了尚处于低位的商铺市场。

   今年，先后有澳大利亚麦格理银行计划斥资9000万美元收购万达集团旗下9个购物中心股权；深国投宣布将与美国西蒙地产集团以及摩根士丹利房地产基金三方合资，共同开发位于上海等长三角城市的至少12个购物中心；英国最大房地产基金公司高富诺正在进行一个商场地产项目的收购计划。

   据了解，高富诺将前期收购的住宅翠湖天地项目出售，原因就在于过去一段时间以来住宅租金下滑；而公司出售物业后，会把销售收入重新投入前景更加令人看好的商业地产尤其是零售类物业。"由于上海住宅市场的火爆，散卖也可获得较高利润，使得购买整幢住宅所获折扣降低，不少投资者正密切关注商业地产带来的投资机会，预计上海这波投资高潮或将延续到明年一季度。"叶建成表示。

   易居中国分析师薛建雄则认为："现在住宅没有空间了，但是商业地产因为前期国内开发商都没去经营好，所以价格都很低。外资就想方法去经营好这些商业项目，等效益起来了照样会卖给国内企业。"

    一些初次进入中国市场的外资基金积极寻找机会。新天地的锦麟天地裙房商铺10月被一家新加坡基金公司整体收购--"拥有一线城市核心地段的优质物业，是诸多海外机构进入中国投资市场最理想的方式。"叶建成表示。

   据悉，锦麟天地雅苑面积达3000余平方米，此次交易金额达4亿元，是该基金进入中国的第一单。

    锦麟天地雅苑是摩根士丹利与上海永业集团合作的首个项目。2007年上半年购入价格为9.7万元/平方米，总价约3.08亿元；今年10月转手单价12.6万元/平方米，获利约30%。锦麟天地雅苑商铺大约每年有2500万元的租金。

     中原地产分析人士指出："房地产尤其是商业地产，既可以达到保值的目的，也可以获得租赁所带来的稳定现金流，这成为吸引机构进入的主要原因。再加上今年住宅市场的火爆，部分城市的住宅价格已超过商业地产价格，且其租金回报率相对较为稳定，更凸显了商业地产的投资价值。"

    外资酝酿新投资模式

    戴德梁行分析认为，海外投资者在面对国内投资者崛起的竞争中，并没有放弃中国这个曾经为他们带来良好收益且极具潜力的市场，而正在酝酿新模式。"已进入中国的外资基金，目前正在进行资产的整理和重新组合，而更值得关注的是，因为在融资和税费方面的竞争力不足，海外基金在筹划未来以人民币房地产基金的形式出现。"叶建成透露，境外资本在中国投资物业的所得须缴纳10%的预提所得税，而在国内募集人民币基金，收益直接在国内分配，税费成本更低，利润空间更大。海外基金这一全新的投资模式已初现端倪，在未来一年内有望在中国的大宗物业投资市场看到其身影。

    而在转型中，外资基金与内资的合作也可更好地利用国内的融资优势以及国外丰富的管理经验和专业运营团队的特点，共同分享资产的增值。例如，黑石和陆家嘴集团建立的首支人民币基金"中华发展投资基金"，欧洲金融机构里昂证券与国盛集团共同发起设立的人民币私募股权基金，都属此类合作模式。叶建成透露，未来这类人民币基金募集完成后将可能有两种投资渠道：一是直接收购物业，二是入股具有潜力的房地产公司。根据资金来源和基金类型不同，其投资回报率要求一般在15-20%之间。

   投资市场将持续活跃

   谈及中国整体投资市场，"其实目前一旦有项目要出售，会有很多资金在追逐，所以市场上能够给投资者较好回报的优质待售物业还是不多。"叶建成坦言，"当然从长期角度来说，一线城市项目的缺乏也是投资市场的一个机会。其实未来大宗交易也不一定只聚集在上海、北京等一线城市，二、三线城市反倒有更多机会，物业增值空间也更大。在长期投资的理念主导下，将有更多交易是由资产价值驱动，而不是仅仅追求很高的短期回报率。"

   商业地产的表现和经济发展具有直接的关系，随着未来经济前景的向好，商业地产的发展仍值得期待。随着外资在商铺市场的投资破冰，预计未来也将会涉足写字楼市场。因此，预计未来一段时间商业地产投资将会继续保持较高的活跃度。

   并且，根据2009年10月1日新《保险法》规定，保险资金可投资不动产；并对投资不动产的类型有明确规定，其中包括购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体、商业物业等，也就是说不准购买住宅。相对而言，商业地产将成为2000亿保险资金最大的受益者。